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中央銀行第七波不動產信用管制將屆滿一年，打出房市前所未見的十大痛點，包括被溯及既往、被砍貸款成數、被拒貸、被加碼利息、被排撥、被解約、建商土建融取得不易且預售屋分戶貸款必須化整為零、建商交屋時間拉長2倍以上且影響個案資金周轉率、都更案被金龍海嘯波及，及小建商停工、停業等財務危機事件頻傳，房市恐進入盤整深水區。

被視為史上最重手打房措施的央行第七波信用管制，打出購屋民眾和房地產業界的十大痛點。首先，被溯及既往，預售屋承購戶交屋分戶貸款成數缺口擴大。第二，被砍貸款成數，央行高價住宅管制「紅線」已逾11年沒有調整，且銀行鑑價取其高、但核貸金額取其低，造成預售屋承購戶一交屋就觸及「紅線」，貸款成數瞬間從承購當時的預估7成、被砍到3成，造成龐大資金缺口。

第三，被拒貸，還款能力偏弱的首購族，即使有新青安貸款，但也可能遭遇貸款成數被縮減、審核刁難，甚至被拒貸；先買後賣房協處措施即使由一年延長至18個月，換屋族也常因銀行追蹤成本太高而被拒收。

第四，被加碼利息，目前房貸利息飆上2.6％以上是常態，甚至已見3％，為近16年半首見。

第五，被排撥，許多銀行房貸逼近警戒線，紛紛延長審核期間，造成申貸案排撥動輒需要三個月。

第六，被解約，預售屋承購戶在交屋時面臨貸款成數被砍，若補不齊資金缺口，只能被迫解約下車，造成違約件數攀升。

第七，建商土建融取得不易、預售屋分戶貸款必須化整為零。現在土建融利率動輒被拉高至3.5％，分戶貸款也很難由一家銀行作整批，建商交屋必須同時找5～8家銀行承作。

第八，建商交屋時間拉長2倍以上。以往三個月內可完成交屋入帳，但現在沒有七個月無法完成，衝擊個案資金周轉率。

第九，都更案被金龍海嘯波及，銀行對老屋重建融資案件審核趨嚴，部分中小建商被拒於大門之外。第十，近期小建商錢貸不到、房子賣不出去，面臨資金周轉困難的停工事件頻傳。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今（2025）年台灣商用不動產市場表現亮眼，根據信義全球資產公司統計，截至9月10日止，上市櫃法人商用不動產交易總額已突破1,038億元，全年成交規模可望再創新高。隨著Q4傳統銷售旺季來臨，企業資產活化需求升溫，市場預期將有更多大型交易釋出，帶動成交量進一步成長。

整體市場以工業地產表現最為強勢，交易金額達600億元，占比58％。高科技產業擴廠需求帶動土地與廠房購置潮，台達電、日月光、美光等科技大廠皆積極進場。桃園成為企業進駐首選，今年法人在當地投入金額達370億元，居各縣市之冠。

辦公室市場方面，儘管整體資金運用趨於保守，交易金額仍達311億元，占比30％。企業在升級與整合空間需求下，釋出對新辦公大樓的高度興趣。今年已成交的44件辦公室交易中，有超過一半為屋齡5年內產品，顯示「小換大」、「舊換新」已成企業資產策略主流。

商場與店面市場同樣受到壽險與REITs資金挹注，累積交易金額達127億元，占比12％。壽險業今年投資規模達71億元，並集中火力布局台北市核心區，顯示市場信心回溫。包括富邦人壽購入星聚點KTV旗艦館、台灣人壽進軍內科安康段廠辦，以及台產購入大同區整棟辦公大樓，皆為指標性案例。

信義全球資產總經理林三智指出，今年商用市場形成「工業強、辦公穩」的交易格局，企業普遍加速檢視與釋放手中資產，啟動資產活化與策略性布局。在買方方面，隨產業升級與自用需求拉動，廠辦與辦公室市場交易動能持續強勁。企業不妨把握年底前的黃金窗口，完成關鍵資產配置，為明年營運展望預作佈局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

7月全台預售揭露量僅約2700件，跌破3千件大關，創下55個月新低，六都除台北、新北外，其餘四都年減幅度均逾8成，房市買氣急凍，市場進入全面觀望。

統計顯示，台北市揭露164件、年減70%；新北市629件、年減67%；桃園427件、年減85%；台中422件、年減86%，跌幅最大；台南194件、年減81%；高雄318件、年減83%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台股7月衝上2.3萬點，資金行情卻未帶動房市，顯示股房背離。民眾擔心房貸政策與未來價格鬆動，選擇停看聽，預售市場因此低迷。

他強調，去年上半年預售市場過於火熱，政策壓抑後反轉更劇烈，尤其基期低、漲幅快的區域，壓力最為顯著，若第3季央行未釋放正面訊息，預售市場恐持續探底，甚至出現價格鬆動。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

第三季央行理監事會議明日(周四)召開，絕大多數業者希望央行能夠直接鬆綁第二戶房貸成數限制，以及調降存款準備率，不然無法解決房貸水龍頭後方水庫水不夠的困境。

不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，即便日前央行已放寬第二戶換屋協處切結期限從12個月拉長至18個月，但依照目前房市氛圍，基本上也是很難在18個月期限內賣掉，而且換屋其實是自住需求，建議直接鬆綁第二戶貸款成數比照首購民眾，如果央行真的還有疑慮，至少也要將協處期限放寬至3年以上，如此換屋族才有更充裕的時間處理。

此外，近期中南部建商竟出現用自有資金把房子蓋好，但跟銀行申請分戶貸款時，銀行卻拒絕的真實案例，楊玉全指出，部分中、南部建商對資金運用相對保守，想說先用自己資金把房子蓋好再來賣，但銀行端卻不願提供已購民眾的分戶房貸，理由竟是當初土、建融沒有讓銀行承作，因此，沒有額度留給建商做分戶貸款。

調降存準率 轉大水龍頭

海悅國際總經理王俊傑表示，第二戶的換屋族房貸限縮真的衝擊相當大，像是第一戶房屋屋齡已經超過15年的換屋族，想要換第二戶，空間變大一點、屋齡新一點，但卻卡在房貸成數被限縮，因此，放寬第二戶房貸成數限制是必須優先考量。

房產業者指出，汽車舊換新都持續補助了，為何換屋族老屋換新屋卻要苦於房貸成數限縮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行還是希望房市軟著陸，面對外來持續而來的交屋潮，市場資金還是相對緊迫，現在民眾沒有房價上漲預期，交易量也大幅萎縮，央行是有空間稍稍轉開水龍頭，持續動態性的檢討，若是房市真的又出現不理性，仍有調整手段可運用。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部擬修正租賃住宅市場發展及管理條例並舉辦座談會，多個青年團體反映，希望解決申請租金補貼時遭房東阻撓等問題，也希望建立更安心的申訴檢舉管道與多元糾紛處理機制。內政部說，持續邀集相關單位與團體研議配套方案。

為提升房客權益，內政部日前表示，將在9月底提出「租賃住宅市場發展及管理條例」修正，重點包含保障房客3年租期，限制續約租金漲幅，強化租屋雙方權益規範3大重點。

內政部今天透過新聞稿表示，日前已邀集租賃相關公會、NGO團體及行政機關召開座談會，昨天再邀集多個青年團體及學生代表座談，傾聽青年族群的實際需求，以廣納更多意見。

內政部說明，與會青年代表普遍支持租賃修法3大方向，並期待透過制度改革，解決青年學子與弱勢族群在租屋過程困境，包含申請租金補貼時遭房東阻撓、驅離或要求分潤、租屋供給不足及租賃糾紛處理管道不夠多元等問題。

青年代表也指出，許多青年租客因擔心失去租屋機會而選擇隱忍，無法勇於反映房東侵害權益的行為，甚至犧牲自身保障。期盼內政部能與教育部合作，擴大宣導租屋法規，提升青年對租屋法律的認識與運用能力，並建立更安心申訴檢舉管道與多元糾紛處理機制，才能落實保障穩定安居的政策目標。

內政部表示，此外，有與會代表提醒，在推動租賃修法同時，也應重視外籍人士與移工在租屋市場中面臨不友善處境，避免因語言、身分或制度設計而被排除在租屋保障之外，呼籲政策設計須兼顧多元族群。

內政部強調，未來將持續針對不同群體的多元居住需求，邀集相關單位與團體共同研議配套方案，期能建構更公平、友善的租屋環境。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄市政府持續推動北高雄岡山87期成為新興宜居生活圈，日前公告「岡山區信義段47地號都市更新事業公開評選實施者案」，展開第二波公辦都更招商。基地鄰近岡山行政中心、高醫、捷運與火車站，周邊生活機能完整，交通便利，未來將規劃興建逾400戶住宅，打造高品質綠意社區。

高雄市政府都市發展局表示，此案延續7月46地號招商成功的熱度，並與正在興建的大鵬九村社會住宅共構完整聚落，預計形塑超過千戶的微型生活社區。47地號基地面積約5,400平方公尺，鄰近欣欣市場、醒村與五大公園，規劃上將退縮設置綠化帶，並導入十字軸線中庭與人行綠廊串聯周邊空間，提升社區環境品質。

都發局局長吳文彥指出，岡山位處北高雄科技廊帶核心，受惠於交通與產業雙重利多，區域發展動能強勁。藉由本案延續區域整體規劃，加乘推動社會住宅供給與環境營造，提升在地生活品質。

本案為住三用地，法定容積率240％，預估投資金額約27億元。為強化居住品質與永續性，市府要求未來實施者除捐贈15％社會住宅外，建築設計須全面導入銀級綠建築、智慧建築、耐震與無障礙設計等四大標章，並強調人本導向與綠意共融，與北側46地號及周邊公園相互呼應。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

老屋更新速度牛步，全台面臨「老屋潮」加劇，據內政部統計資料，今年第二季全台房屋稅籍住宅平均屋齡達34.1年，續創歷史新高，澎湖、雲林、嘉義縣平均屋齡均超過40年，全台已有554.6萬戶住宅屋齡超過30年，相當每十間房屋就有將近六間屋齡超過30年，隨著改建速度不及屋齡增長趨勢，此波老屋潮將是未來房市最不容忽視的挑戰。

統計顯示，全台各縣市中除了澎、雲林、嘉義縣平均屋齡超過40年外，台北市39.1年，此外如南投、屏東、台東、花蓮等縣市也都逼近39年，全台房屋最年輕的是桃園市28.3年，全台也僅有桃園、新竹縣市及金門縣四個縣市平均未及30年。

以屋齡超過30年的房屋占全體房屋占比來看，台北市高達73.8%，相當於每四間房屋就有將近一間屋齡超過30年，此外嘉義縣也超過七成，全台僅在金門縣在四成以下，桃園及新竹縣市在五成以下。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，全台住宅老化問題日益嚴重，隨著國內各縣市開發逐漸飽和，尤其都會區蛋黃土地取得不易，雖然政府登高疾呼進入「大都更時代」，但是改建速度仍不及市場需求，致使全台房屋老化加劇，其中尤以土地取得成本較高、住戶意見整合最困難的台北市，住宅高齡化現象最難解。

此外，不少非都會區的縣市更因城鄉差距拉大，年輕人口外移嚴重，換屋誘因有限，建商進駐意願不高，老屋數量更是快速累積，中南部及東部非直轄市縣市普遍都有六成房屋屋齡超過30年。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「千金買房、萬金買鄰」，選對周遭環境可能比選對房子還重要！買房子時不僅要關心內部空間，外部的生活機能、交通便利性也都要一併考慮，房屋附近的重要設施除了會影響居住品質，還會影響到房屋的價值。永慶房屋提醒，房屋附近若有「嫌惡設施」，購屋前一定要仔細評估自身可接受的範圍，以免入住後才後悔。

嫌惡設施是什麼？未揭露可求償？

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先說明，民眾時常聽到的「嫌惡設施」，指的是那些可能會對居民生活品質及生活環境有負面影響的設施，像是夜市、宮廟、垃圾場、焚化爐、殯儀館等。法律上雖然沒有明確定義哪些設施是屬於嫌惡設施，但據內政部不動產說明書應記載及不得記載事項規定，「住宅周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施必須載明，包括公(私)有市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加(氣)油站、瓦斯行(場)、葬儀社。」

以永慶房屋為例，提供業界最嚴謹的「產權七審」制度，由經紀人員、店長、代書、產調專員層層把關，除了確認產權正確性，也會親自走訪現場詢問調查，所有資訊皆完整載明於不動產說明書，確保消費者權益。民眾購屋前，除了要求房仲善盡調查責任、誠實告知，自己也可以利用工具或進行實地勘查，以避免與嫌惡設施為鄰。

看屋前中後 避免踩雷5大步驟

要避開嫌惡設施該怎麼做呢？陳繼先指出，民眾在看屋前，可以利用Google Map街景服務先瀏覽房屋周邊的環境；前往看屋時，記得打開窗戶仔細觀察視線範圍內的景觀，並聽聽看是否有難以忍受的聲音，最好在不同的時段都前往觀察，了解真實狀況；接著到鄰近區域走走，同時也對該區域的生活機能能有更深入的了解；看屋結束後若覺得合適，則可以再花點時間向附近的住戶、里長或是管委會，打聽周邊有哪些重要設施，或是未來有沒有相關的工程計畫，避免遺漏。最後，務必詳細閱讀不動產說明書，以充分理解房屋的各項資訊。

如果在簽約後才發現附近有嫌惡設施，則該如何保障自身的權益？陳繼先說明，首先要確認該設施是否屬於依法應揭露的內容，及時向房仲或賣方提出，並要保留相關照片或影片，以證明未告知事實；接著可嘗試協商，若協商未果，則可提請民事訴訟，保障自身權益。但要特別注意的是，發現瑕疵後應立即通知賣方，並於通知後6個月內主張相關權利，逾期則可能喪失請求權。因此交屋前盡可能多做檢查，交屋後發現問題也應及早處理，以免權益受損。

陳繼先補充，嫌惡設施的判斷很主觀，每個人對不便和干擾的定義都不同，買房前一定要審慎評估自己的接受範圍，才能找到舒適又安心的居住環境。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

美就業市場惡化，加上聯準會「鴿派」勢力大增，市場預期聯準會本週將重啟降息，降息速度也可能加快；但台灣經濟基本面穩健，通膨緩降，央行利率維持不變、「連6凍」機率高，市場焦點落在若Fed加速降息央行如何因應新台幣升值走勢，以及房市管制在鬆與緊之間如何拿捏。

今年以來全球經濟籠罩在美國對等關稅上路的不確定下，不過台灣經濟表現傲人，根據主計總處最新數字，今年第二季台灣經濟成長率高達8.01%、上半年有6.75%，遠超過央行第二季理監事會議後預估的5.48%，即使下半年預測值維持不變，央行此次理監事會議勢必得上修今年經濟成長率。

國銀主管表示，台灣經濟穩健，且已連續4個月通膨率低於2%警戒線，央行沒有降息壓力，而台美關稅尚未明瞭，房市處於調整期，央行也沒有必要升息，政策利率維持2%已經是市場共識。

至於有建商拋出建言希望央行調降銀行存準率釋出資金紓解房貸荒並檢討房市管制措施，各界看法不一。

某國銀主管認為，央行近期發行364天與2年期定存單利率持續下探，代表銀行手上資金充裕，且金融業隔拆利率已經很長一段時間維持在0.82％至0.824％之間，反應金融機構間的短期資金供求情況平穩。

該主管也表示，金管會已經將新青安排除在銀行法規範的不動產30％限額，國銀龍頭台銀也放寬收支比等條件，央行不動產集中度管制並給予解釋彈性，對於紓解房貸荒有一定幫助，在台股股價頻創新高，市場資金充沛環境下，若央行房市信用管制太早解禁，恐讓先前七波信用管制措施成效瞬間化為烏有。

新台幣匯率議題則是央行最大挑戰，匯銀人士指出，上半年央行為阻升新台幣，買匯金額大增，從外匯存底半年增加逾200億美元，已可見端倪，近期因市場對於Fed降息預期升溫，美元需求減弱，新台幣匯價睽違一個月再度升破3字頭，若Fed降息加速、美元進一步走低，央行匯率政策如何在出口廠商希望維穩新台幣的期待與避免被美國列入匯率操縱國取得平衡，也將是外界關注焦點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市吹冷風，高雄房市今年九二八檔期，總銷也年減17.44％，從去年的965.9億元降至797.4億元，今年低迷景氣的九二八，具有成屋增、預售減的兩大特色，總銷前三大分別是鼎宇建設的「森花園」總銷90億奪冠，遠雄的「遠雄一靚」總銷65億居次，總銷季軍則是名軒的地上權建案「亞灣城」50億元。

高雄市房屋市場調查協會17日舉辦九二八檔期公開記者會，理事長吳曜廷表示，17日剛好碰到高雄地政局標售土地，情況只能用一個字「慘」來形容，不過，由於整體房市景氣低迷，「這也是意料中的事」。

他說，今年九二八檔期的推案量，包括大樓和華廈的新成屋、以及預售的大樓和華廈建案，總共有33個建案進場，總銷合計約797.4億元，比去年九二八的965.9億元，減少168.5億元，年減17.44％，總戶數4831戶，比去年同期的5568戶，減少737戶，年減13.24％。

吳曜廷指出，高雄今年九二八有一個特色是，新成屋的總銷金額，從去年的151.1億元成長至253.2億元，成長67.57％，戶數也同步增加407戶，從901戶增到1308戶，年增45.17％，這是往年少見的。

因為，過去房市景氣的時候，建商當時的心態是，賣得快、賺得少，因此，調整銷售策略，等到成屋再進場，這也是今年九二八檔期成屋增加的主因。

另一個特色是，預售屋總銷減少，今年只有544.2億元、3523戶，比去年的814.8億元、4667戶，同步減少33.21％和24.51％，主要是反應整體市況欠佳的現象，因為消費者認為現在是買方市場，能少推案就少推案。

但，吳曜廷認為，在房市低迷之際，反而是購屋者進場的時機，因為，建商會願意採取不同方式的讓利。

他說，今年高雄九二八檔期，總銷超過50億元的建案只有3個，分別是鼎宇建設的「森花園」總銷90億元、遠雄的「遠雄一靚」65億元、以及麗寶集團名軒的地上權建案「亞灣城」50億元。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】