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[周刊王CTWANT] 台灣房屋集團發佈最新景氣燈號及預測，第二季房市已逐漸脫離低迷狀態，第三季回穩；預測第四季、2024年第一季與第二季在「剛需撐盤，內需溫和」的格局下，房市發展保持穩健步調。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，全年房市可望以「量微縮，價緩漲」收尾。

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發佈市場景氣燈號及房市景氣預測，研究結果顯示，第二季台灣房屋市場景氣燈號為黃藍燈，意味房市已逐漸脫離低迷狀態，第三季景氣燈號轉綠，代表房市在第三季回穩；預測第四季後雖仍有波動，但皆位於景氣穩定的綠燈區域，顯示在「剛需撐盤，內需溫和」的格局下，房市發展保持穩健步調。

周鶴鳴表示，今年上、下半年的房市，可說是截然不同的兩樣情，上半年市場受打炒房政策影響，交易量急遽縮減，但Q3新青安優貸政策上路，為房市催出首購買屋潮，也讓下半年的交易量「轉縮為增」，價格亦獲得支撐，因此全年房市可望以「量微縮，價緩漲」收尾。

周鶴鳴分析，當前全球經濟正值升息轉降息的轉折點，加上地緣政治、國內大選變數，各國政府都積極因應政治經濟發展，調整政策降低衝擊，到年底台灣房市雖然大勢底定，但對於價、量仍需動態觀察，置產應回歸購屋動機與需求。自住、自用、長期置產等長期持有的規劃，以過去歷史經驗來看房價漲多跌少，在自住、經營事業的過程中，資產價值也慢慢在提升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據最新內政部資料，2023年Q2，全國房價所得比高達9.82倍，再次刷新紀錄，創有統計來新高，其中，台北市房價所得比15.52倍、新北市12.93倍、台中市11.55倍，都超過10倍以上，對於，這樣的數據該如何解讀?現在一堆人買不起房，對於高房價是否會引起民眾暴動?對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台灣房價所得比將近10倍，早就遠超過世界銀行認定的標準，目前台灣民眾買房壓力相當嚴重，也難怪高房價仍為民怨之首，值得政府端多注意，若未來房價續漲，然後民眾所得依然沒增加多少，一旦民怨爆發，出現抗議衝突行為將難免。

「房價所得比」為中位數住宅價格÷中位數家戶可支配所得，依據世界銀行認定的標準，發達國家正常的房價所得比一般在1.8~5.5倍之間，而發展中國家合理的房價所得比則在3~6倍之間。房價所得比的倍數代表必須耗費多少年可支配所得，才買得起一戶中位數房價住宅，比值越大，代表家庭買房的支付能力越低，而目前台灣房價所得比已經將將近10倍，已遠超世界認定的合理標準，其實代表的就是，台灣整體房價相對家庭收入早已高的離譜！

另外觀察台灣各縣市狀況還可以發現，過往民眾認為高房價、買不起房只會出現在主要都會區，例如六大直轄市，但是從內政部最新資料可發現，台灣目前房價所得比最低的基隆市也要6.06倍，連大家認為房價應該比較親民，東部的花蓮、台東，甚至是離島澎湖、金門，房價所得比甚至也都分別高達8.99倍、7.6倍、8.69倍及8.44倍，都遠高於世界銀行的「合理房價所得比」的標準，顯見高房價狀況已在全國蔓延，買房壓力大、買不起房已相當普遍。

▼房價所得比的倍數，代表必須耗費多少年可支配所得，才買得起一戶中位數房價住宅。（示意圖／東森新聞）

根據內政部統計，2023年第2季住宅買賣屋齡超貴30年的老屋，占總交易筆數41.91%，相較2013年同期的19.43%，全國老屋交易的比重增加超過兩倍，此外Q2全國住宅平均移轉面積僅31.47坪，成為統計以來新低。換句話說，國人買房不僅花的錢更貴，房子還更老、更小，購屋族相對辛苦。

針對頻創新高的房價所得比，陳傑鳴指出，這當然是一個重要的警訊，10年來台灣平均購屋總價大增300~400萬，讓購屋者買房「負債金額大幅增加」，這一旦碰到「大幅升息」的環境，就可能會壓垮房貸族。直到今年Q2，台民眾買房的房貸負擔率已高達42.09%，每月超過4成以上的家庭可支配所得都要拿去繳房貸，明顯壓縮家庭的其他開支與生活品質，未來一旦家庭出現臨時狀況或房價續漲導致負擔到臨界點，購屋者就可能出現無力負擔的狀況，大量房貸違約、斷頭、法拍潮就可能出現，影響金融穩定，值得政府與民眾多加留意。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測。研究結果顯示，第二季台灣房屋市場景氣燈號為黃藍燈，景氣指標分數 39.74，意味房市已逐漸脫離低迷狀態，第三季景氣指標分數為 46.62，燈號轉綠，代表房市在第三季回穩。

同時，此一研究預測第四季景氣指標分數為 46.52，2024 年第一季與第二季景氣指標分數分別為 45.81 與 44.10，雖仍有波動，但皆位於景氣穩定的綠燈區域，顯示在「剛需撐盤，內需溫和」的格局下，房市發展保持穩健步調。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年上、下半年的房市，可說是截然不同的兩樣情，上半年市場受打炒房政策影響，交易量急遽縮減，但第三季新青安優貸政策上路，為房市催出首購買屋潮，也讓下半年的交易量「轉縮為增」，價格亦獲得支撐，因此全年房市可望以「量微縮，價緩漲」收尾。

當前全球經濟正值升息轉降息的轉折點，加上地緣政治、國內大選等變數，各國政府都積極因應政治經濟發展，調整政策降低衝擊，到年底台灣房市雖然大勢底定，但對於價、量仍需動態觀察，置產應回歸購屋動機與需求。而每一種需求都代表時間持有的長度，自住、自用、長期置產、事業開展等長期持有的規劃，以過去歷史經驗來看房價漲多跌少，在自住、經營事業的過程中，資產價值也慢慢在提升。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任指出，一般常以房價指數或交易量等單一指標，作為判斷房地產景氣的依據，但單一指標無法反映出整體市場實況，可能導致誤判情勢。有鑒於此，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作，建立國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」，希望更全面地評估市場動能及景氣，並預測未來房市走勢。

台灣房屋市場景氣燈號針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向，共篩選出 17 個代表性變數，資料期間為 2002 年 1 月至 2023 年 6 月，參考國發會景氣對策燈號的指標構成項目的處理方式，將原始資料進行季節調整、去除長期趨勢和標準化調整，再透過主成分分析法，計算出景氣指標，並在 95% 信心水準下，預測 2023 年第三季以後的台灣房屋市場景氣指標與五個燈號，分數對應燈號分別為 (52.99~100) 景氣過熱的紅燈、轉好 (46.91~52.99) 的黃紅燈、穩定 (42.25~46.91) 的綠燈、轉壞 (36.56~42.25) 的黃藍燈，以及低迷 (0~36.56) 的藍燈。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國內房價居高不下，為了減輕居住負擔，各界努力提出房市改革方案，其中又以「空屋稅」呼聲最高。

馨傳不動產智庫彙整已實施空屋稅的國家如英國、日本、加拿大等國，英國與日本開徵空屋稅後的1至5年，房價漲幅均比開徵前高，僅加拿大稍有達到抑制效果。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，從各國課徵空屋稅前後房價數據來看，空屋稅對於壓抑房價成效似乎不顯著。加拿大於2022年全國開徵空屋稅後恰好遇上央行「鷹式升息」，在升息與新稅雙重利空打擊之下，2022年當年新建案房價依然上揚約3.89%。

英國最早實施 房價依然上漲

英國於2013年已實施空屋稅，空置的房屋需繳納全額市政稅，空置超過2年市政稅額外增加50%至150%．由於抑制房價效果差，2019年再增訂空置期2年、5年、10年等不同納稅級距，最高需繳納400%市政稅，但成效不彰。

在英國開徵空屋稅前5年，當時房價正值修正周期，5年累積跌幅約13.76%，開徵空屋稅後房價反而一路走揚，5年漲幅達約27.99%，幾乎看不到空屋稅的效果。

日本調控失利 空屋突破千萬棟

日本於2015年實施「空屋對策特別措置法」，但並非直接性加稅，而是取消空屋固定資產稅的優惠稅率，利用間接加稅方式，期望能降低空屋數量。

然而，日本空屋數量卻持續上升，2018年成長至約849萬棟，預期今年將突破1千萬棟。

何世昌分析，日本老屋房貸成數頗低，加上日人購屋習慣「喜新厭舊」，且買符合節能條件的新屋還能享受政府補貼，以及偏鄉人口大量流失，日本人不願花錢修繕也不願為此背負重稅，導致偏鄉房屋普遍遭棄置，課徵空屋稅反而使空屋問題惡化。

由於英、日空屋稅成效低落，兩國政府都正在研擬更嚴格的2.0版本。

加拿大去年實施 房價受升息影響

較晚開徵空屋稅的是加拿大，於2022年元月開始實施。在空屋稅開徵前1年，加拿大全國新屋房價漲幅約11.65%，2022年漲幅萎縮至3.89%。

乍看之下似乎有效，但因2022年加拿大央行跟隨美國大幅升息，所以房價漲幅收斂恐非因空屋稅的功勞。

何世昌指出，各國課徵空屋稅的認定標準不一，相同的是多以「1年間閒置6個月」作為課徵標準。

他認為，空屋稅無法達到政府既定目標原因複雜，除了與空屋難稽查、易規避有關之外，各國空屋的成因不一，但每個政府都未從根源去解決，反而只想靠開徵稅收就想治百病，卻事與願違。

台灣空屋稅是否該課徵、稅率多少，以及能否達到民眾期望？他強調政府或許該花多點心力詳盡評估。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心今天發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測，第三季景氣指標分數為46.62，燈號轉綠，代表房市在第三季回穩；預測第四季、明年第一季、第二季景氣指標皆位於景氣穩定的綠燈區域，顯示在「剛需撐盤，內需溫和」格局下，房市發展保持穩健步調。

當前全球經濟正值升息轉降息的轉折點，加上地緣政治、國內大選等變數，各國政府都積極因應政治經濟發展，調整政策降低衝擊，到年底台灣房市雖然大勢底定。

依據本次研究結果，第二季台灣房屋市場景氣燈號為黃藍燈，景氣指標分數39.74，意味房市已逐漸脫離低迷狀態，第三季景氣指標回穩轉綠；預測第四季景氣指標分數為46.52，2024年第一季、第二季景氣指標分數分別為45.81與44.10，雖仍有波動，但皆屬穩定。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年上、下半年房市兩樣情，上半年市場受打炒房政策影響，交易量急遽縮減，但Q3新青安優貸政策上路，為房市催出首購買屋潮，也讓下半年的交易量「轉縮為增」，價格亦獲得支撐，因此全年房市可望以「量微縮，價緩漲」收尾。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，一般常以房價指數或交易量等單一指標，作為判斷房地產景氣的依據，但單一指標無法反映出整體市場實況，可能導致誤判情勢。有鑒於此，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作，創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」，希望更全面地評估市場動能及景氣，並預測未來房市走勢。

台灣房屋市場景氣燈號針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向，共篩選出17個代表性變數，資料期間為2002年1月至2023年6月，參考國發會景氣對策燈號指標構成項目的處理方式，將原始資料進行季節調整、去除長期趨勢和標準化調整，再透過主成分分析法，計算出景氣指標，信心水準95%。

此指標預測2023年第三季以後的台灣房屋市場景氣指標與五個燈號，分數對應燈號分別為(52.99~100)景氣過熱的紅燈、轉好(46.91~52.99)的黃紅燈、穩定(42.25~46.91)的綠燈、轉壞(36.56~42.25)的黃藍燈，以及低迷(0~36.56)的藍燈。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買房預算有限，要一次捏上去選擇新建案，還是優先考慮中古屋，這是不少人的疑慮，對此馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，平時就要多賞屋，透過接觸房子培養格局配置等概念，還分享最佳看房順序，找房過程才能得心應手。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，提到友人最近想買房子，好奇要買中古屋還是新建案，針對這個問題，自己給的建議是先去參觀新建案，後續再去看中古屋，對物色房子會有更多幫助。

他表示，建議先去看新建案，參觀接待中心不代表非買不可，而是累積對住宅格局的經驗認知，「你去看過五至十個新建案之後，會發現自己對想要的居家空間越來越有概念，一來是新建案會提供平面圖、家配圖，以及樣品屋可以激盪出比較大的想像空間，可以刺激購屋族、尤其首購族對格局配置與需求的想像力。」

▼何世昌建議，買房先去參觀新建案，後續再去看中古屋。（示意圖／pixabay）

何世昌強調，消費者看完一輪新建案，除非之前看的建案不好，否則對房子的標準應該略有提高，但必須把握底線，避免被美輪美奐的樣品屋迷得神魂顛倒，後續應該再去看一輪中古屋，透過更高的購屋標準，更影機會找到心儀對象，「按照這個看屋順序，日後若還有中古屋能夠讓你覺得心動，別懷疑了，這間中古屋就是萬中選一、你心中的好房子！買了！」

他提醒，參觀新建案的過程中，經過代銷人員的洗禮，應該堅守心中底線別急著下訂簽約，而且後續面對仲介人員話術，也更能輕鬆應對，反觀賞屋順序反過來，如果先參觀中古屋，由於屋況落差大，可能麻痺或降低買房標準，「這種情況就如同你長期活在銀髮村，看慣了屋齡六、七十歲的阿伯，突然安排你跟一個二十歲小鮮肉相親，相信大部份的人會很快就淪陷。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部公布2023年前三季全台繼承移轉共5萬8,584棟，不但創統計以來同期新高，甚至比2019年以前歷年全年度的繼承移轉棟數高，此外，全國有8個縣市繼承占整體移轉比重超過2成，代表每10筆移轉登記至少有2筆來自繼承，其中澎湖縣繼承移轉比例高達44％，比買賣移轉占比35％還高。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，打炒房政策影響房市買賣交易量走低，近幾年房價高漲讓年輕族群選擇躺平，加上少子化的社會結構變化，等房風逐漸形成，因此繼承移轉逐年增加。

台北市太貴不如等，澎湖繼承比買房多



2023年前三季全國繼承移轉共5萬8,584棟，比2022年同期增加14％，且下歷年同期新高，以內政部公布各類移轉登記資料，統計繼承移轉及買賣移轉占所有移轉的比例，2023年前三季全國移轉登記有17％來自繼承移轉，代表每100筆移轉登記中有17筆是繼承，買賣移轉則占62％，而各縣市繼承移轉比例，台北市、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、嘉義市、屏東縣及澎湖縣等8個縣市繼承比例超過20％，澎湖縣有高達44％來自繼承，超過買賣移轉比重，台北市是六都中唯一繼承移轉比例超過20％的都會區，且台北市買賣移轉僅占46％，也是買的少、等的多的都會區。



郎美囡表示，台北市不動產價值高，房產入手門檻高，若有房可等相對輕鬆，另一方面，持有多年轉售可能土地增值稅相當高，由於繼承免徵土地增值稅，影響屋主生前移轉的意願，反而留著讓晚輩繼承者越來越多，至於澎湖縣，其不動產具有觀光價值，這幾年國內旅遊興盛，觀光離島備受青睞，且澎湖縣有農變建制度的優勢，房地產大多以家族內傳承為主，一般交易市場的量體小，造成繼承比買賣多的情況。



繼承先樂後苦，移轉務必先行規劃



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，繼承免徵土地增值稅，由於持有期間長，其土地漲價數額往往頗為驚人，因此許多長輩選擇以繼承方式將不動產移轉給後代，繼承移轉仍為顯學，但繼承人之後轉售將會面臨高額的交易稅，除善用房地合一自用優惠，或重購退稅等方式，因繼承取得的所有權人建議未來若有移轉需求，一定要先行規劃，避免重稅臨頭時欲哭無淚。

在買房、申辦房貸時，銀行會針對房屋進行「鑑價」，再根據個人的信用分數來判斷要核貸多少金額，不過卻常發生有網友抱怨，各家銀行給的價格不同、鑑價跟不上買價，導致放貸成數低的可憐。對此，「阿宅-雙碩士地產顧問」也分享自己替銀行房貸估價的內部經驗，直言「想貸多一點，真的有辦法」！

「阿宅-雙碩士地產顧問」在估價師事務所做過8年不動產估價，其中5年都有幫銀行做委外房貸估價，面對購屋族哀號「為什麼銀行估價總是估不到買價？」他也分析出2大原因。

▼「銀行房貸估價」令人摸不著頭緒，還被戲稱是玄學。（示意圖／pixabay）

首先，銀行估價多是參考之前的實價登錄，來估現在成交房價，也就是用過去價格估現在價格，但現實是，房地產跟股票一樣，不同的時間點會有不同的價格，也就是「價格日期不同」，當市場短時間上漲很多，幾個月前的實價登錄價格已經無法反映漲幅，就會有估不到市價的情形。

當然，也可能有相反的狀況，有些人幾年前買預售屋，等到完工取得使照才申請房貸，此時預售屋的買價是過去的簽約價格，房貸估價是現在的價格，此時銀行的房貸估價，就有可能會高於過去的預售屋買價。

再者，銀行內規有特殊的風險減價規定，為了避免借款人無力還款，房屋法拍時造成銀行損失，除了放款不可能全額貸，銀行內部的房貸估價規定也會以保守原則去估房子的價值，除了增建、裝潢都有可能不列入估價，比較嚴謹的銀行甚至連陽台過大或公設比過高，都會降低估值。

▼鑑價是用市價比較法，參考同類型物件實價登錄成交案例。（示意圖／pixabay）

不過，阿宅也直言，如果手頭自備款真的不夠，想貸多一點，也是有解決辦法，因為每家銀行對於風險獲利的考量不同，為了衝刺消金業務，有些銀行的房貸鑑價規定可能會比較有彈性，所以，多詢問比較一下，還是能找到比較敢衝、估值比較高的銀行，「有些銀行就是比較敢，懂的人就懂」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／陳曼羚

受政府房市管制措施、升息等因素影響，加上年底總統大選干擾，近年國內房市表現較為保守，不過利空逐漸鈍化，市場轉為自用當道，加上政府推動優惠貸款方案，房市買氣呈現回穩跡象。新北市政府地政局近日公布最新房市交易資訊，10月交易移轉棟數共5,955棟，月增12.3％。其中，淡水區表現最為亮眼，月增320棟，汐止及三重區表現敬陪末座。

地政局表示，10月房市交易移轉棟數共5,955棟，較9月增加651棟，增加幅度12.3％。其中交易移轉棟(戶)數以淡水區、中和區、新店區增加較多，與9月相較分別增加320棟、191棟、172棟，主要是與新成屋及中古屋移轉棟（戶）數增加有關。

至於泰山區，10月表現亦不遜色，交易移轉棟數180棟、月增114棟，月增高達172％，高居新北市之冠。

交易移轉棟數減少最多的區域為汐止區及三重區，分別月減105棟及103棟，在前波交屋潮結束後，後續買氣值得觀察。

此外，從交易案件量來看，新北市10月交易件數為6,091件，較9月5,639件增加452件，增加幅度8％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

房價高漲，南投縣政府為讓年輕人返鄉購屋安居，推出首批青年住宅45戶，預計11月底完工，最快明年2月可抽籤讓售。對於年輕人最關切的價格，南投縣府回應表示，預計以市價約8折公告銷售，3房戶型最低總價670萬元起，換算每坪僅需19.1萬元。

年輕人買得起 社宅市價打八折

南投縣第一批青年住宅位在南投市文化路，由南投縣政府自籌7.23億元，計劃分2期興建共100戶的青年住宅。第一期將提供45戶，其中3房型共36戶、4房型9戶，每戶皆配有汽、機車停車位。第一期預計於11月27日完工。縣府建設處透露，住宅將以市價的8折販售，車位售價約為80萬元，而因各種因素如房型、坪數等，每戶價格略有不同，但估計最低價的3房型（約35坪）不含車位總價為670萬元起。

此次縣府將《南投縣幸福家園租售及管理自治條例》修正草案送縣議會定期會審議，其中申請承購人資格部分，規定戶籍設在南投縣半年以上、無自用住宅、年滿18歲者、且承購青年住宅者年齡未超過45歲是基本條件，而其餘相關申購資格尚在研議中。

成本價出售 盼青年返鄉發展

據悉，首批45戶青年住宅下個月完工後將進行驗收，預計最快明年2月將會公開抽籤，對此，南投縣長許淑華也於上周進行施政報告時，宣布青年住宅即將完工的好消息。南投縣議長何勝豐也指出，縣府應以成本價格讓售給在地年輕人，包括後續的南投青年住宅2期，還有即將興建的草屯、竹山兩地的青宅也應比照辦理，來提高年輕人買房意願，吸引年輕人返鄉南投發展，也有助於地方經濟發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】