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近幾年因全球資金潮、台灣經濟表現傑出，導致中南部房價高漲，而且不只是新屋單價飆高，就連中古屋房價也全面被帶動。永慶房產集團統計近5年七都各屋齡帶的房價漲幅，發現新竹縣市和台南市中古屋房價漲幅最為劇烈！新竹屋齡30年以下的房屋單價全面上漲6成以上，屋齡10-20年間的房屋漲幅更是衝上86％！而台南30-40年屋齡帶的房價漲幅也超過80％，漲幅驚人！

新竹新屋老屋全數突破2字頭



觀察七都各屋齡帶房屋近5年房價漲幅，可以發現雙北地區的房價漲幅相對緩和，但是桃園以南的各大都會區，幾乎都有3成左右的房價漲幅。其中新竹縣市漲幅最為猛烈！除了屋齡40年以上的房屋因交易量相當稀少，導致房價漲跌幅偏向個案表現外，屋齡30年以下的房價漲幅全面突破6成，屋齡10年以下和10-20年房屋的漲幅更來到驚人的66.9％和86.5％，名列七都之最。屋齡30-40年者，也有高達52.7％的漲幅！

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新竹縣市因科學園區產業發展蓬勃，大量就業人口和高收入科技新貴遷入，帶動大量住居需求；再加上新竹房屋供給量比起其餘六都相對較少，也導致中古屋房價全面上漲。細看新竹縣市2023年各屋齡帶的平均單價，已全數突破2字頭，而屋齡10-20年的房屋單價，5年後幾乎也已直逼屋齡10年以下的新古屋水準。

台南30-40年中古屋房價5年漲8成



另外，台南市中古屋也出現6成以上的房價漲幅。台南屋齡10年以下和10-20年的房屋單價漲幅分別為55.9％和61.4％，兩者皆列七都第二，僅次新竹。而屋齡20-30年的房價漲幅高居65.4％，屋齡30-40年者更飆上80.4％，漲幅位居七都第一！陳金萍表示，台南房市同樣因南科發展亮眼，帶動區域房市熱絡；再加上台南舊市區擁有豐富觀光資源，也抬升當地房價，使台南的老屋新屋全面起漲，就連屋齡40年以上的房屋，也都出現超過4成的漲幅。

陳金萍指出，新竹、台南兩地房價漲幅最為劇烈，除了受到科技園區發展帶動，住宅需求大增之外，再加上在地房市供給量趕不上需求、以及過去房價基期較低的原因，使得中古屋、老宅房價飆出明顯漲幅。然而陳金萍提醒，隨著全球景氣下修，台灣經濟表現趨於保守，近期房市也隨之降溫，再考慮未來數年將有大量新成屋進入市場，未來新竹、台南等地的中古屋房價是否還能再創高，民眾應審慎、保守看待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲據安信建經統計，台北市都更、危老重建依舊熱絡，尤以敦化南北路的商辦重建案最多，總案量保守估達1千4百億元以上。(圖/安信建經提供)

全台房屋老化狀況日益嚴峻，政府積極推動都更或危老改建，帶動重建商機蓬勃發展。不僅老舊住宅重建火熱，商用不動產重建案更是與日俱增。據安信建經統計，台北市以敦化南北路的商辦重建案最多，光是十大指標案加起來的總案量保守估達1400億元以上，合計基地面積逾1.7萬坪，預估重建後，樓地板面積超過17萬坪。

安信建經總經理張峰榮表示，不論是老舊住宅或是商辦，重建後最大利基點之一，是可增加更多的容積及使用空間，尤其是台北市主要商圈辦公室，現階段市場仍是需求大於供給，上半年空置率維持在3%以下的低水位；商用不動產投入重建，新大樓容積擴增，不僅可加入辦公室產品供給，若符合土地使用分區條件，商辦亦有機會改建為住宅類型，讓空間使用更具多元性。

據安信建經統計資訊顯示，敦化南北路及其兩側商辦類的十大指標重建案，分別是「台塑總部大樓」、「國泰寰宇大樓」、「國際大樓」、「台北學苑總部」、「華塑大樓」、「全錄大樓」、「蘇黎世產險大樓」、「松齡新村地上權都更案」、「敦南安和公辦都更案」、「敦南金融大樓」；其中「台塑總部大樓」自 2014年即開始籌備都更計畫，是目前全台規模最大的地主自辦都更案，重建後樓地板面積預估約6.5萬坪，開發後總價值上看千億，規劃為前端2棟商辦大樓、後端1棟住宅大樓，最快預計2028年進駐。

張峰榮指出，都更案往往因流程耗時令人卻步，以台塑案為例，整體流程亦歷時近10年。因商辦大樓屬於單一、或少數產權人所持有，若一般企業法人想要快速重建，建議不妨「捨都更、走危老」，因都更尚需經過諸多計畫申請與審議等流程，程序較為冗長，流程平均需要5年以上；而危老重建依法規規定地方主管機關30日內須完成審核，通過後180日內即可申請建築執照，相較都更，危老重建模式更簡易快速，可省下繁複的行政程序、節省時間成本，也能拿到符合最高效益的容積獎勵。

近期爛尾樓連環爆，內政部決定採納金融業意見防損。內政部次長花敬群日前邀集金管會、金融業者開會，討論強化保障民眾購買預售屋權益，對金融業提出的解方，目前較可行且近期可望上路者，即建商在未完成樓地板興建達一定比率前，不能動用民眾的預收款，內政部已同意發函，近期就會上路。

　據了解，這次會議針對預售屋常見的三大問題，金融業提出建議，一是強化建商預收款管理，過去許多建商在房子還沒蓋好就用光預收款，甚至將興建款用在預售屋代銷公司的管銷費用，導致履約擔保機制形同虛設。金融業此次建議，「建物取得使用執照前」或「建物完成全部樓板申報前（約佔整體工程進度6成）」，都不得動支買方所繳價金專戶款項，即應保留一定成數不予動用，這部分獲得共識，內政部表示，擬參採並研擬納入現行規劃中的信託作業規定。

　第二是建商債權人對買方價金信託目前可強制執行，現行建商的債權人可對「買方價金、建商自有資金、建商融資」等資金進行強制執行，買方價金就算信託也沒用，金融業建議買方所繳價金交付信託者，擬修法明定該信託財產的受益權，不得為強制執行標的。在會議中，初步取得多方認為可行的共識，內政部也表示為保障消費者權益，將盡快在內政部相關法規研擬可行的修法建議，但因要修法，較為費時。

　第三則是預售屋常被假買賣真融資、「一屋二賣」，導致房屋已完工，但買方無法辦理過戶，並被迫加價贖回所購買房屋的情況。與會人士建議，要加強管控建商，也要強制預售屋成交資訊申報登錄，供消費者查詢。對此內政部回應，有關加強建商管控，未來擬研議採「行為面」來加強管控，例如建商須完成三件成屋建案完工且無違約情事，第四案起才能辦理預售屋業務等。另外會參採新增預售屋買賣（成交）資訊申報登錄的相關規定，以利預售屋買賣資訊的透明化。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房產增值速度快，快速拉近行庫房貸鑑估價與合約價間的距離，全台房貸鑑估成數從2014年的97.1％，提升至今年第一季的99.2％，其中房價漲幅大的新竹縣市更雙雙突破100％，新竹房市漲速和漲幅，都獲銀行認證。

　相對於多數都會區鑑估成數約99％，新竹縣市是唯二房貸銀行估價高於合約價的縣市；根據聯徵中心統計顯示，新竹市今年第一季貸款鑑估成數高達104.7％，新竹縣也達100.4％，對比2014年同期，新竹市貸款鑑估成數97.6％、新竹縣97.2％，這十年以來大增3.2～7個百分點。

　鑑估成數為鑑估值相對於買賣契約價格的比率，鑑估成數超過100％，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。

　台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，近年房價增值明顯，尤其不少重劃區短期內價格變化大，新竹新案市場熱絡且漲幅鮮明，十年前新竹地區新案房價，以竹北來說約僅2字頭水準，不過現今竹北新案動輒5、6字頭，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，使得銀行鑑價時的市場行情高於先前簽約的買賣契約價格。

　此外，隨著房產增值與理財觀念進步，不少竹科新貴會將房屋增貸，取得轉投資的資金，新竹地區由於漲幅明顯，房屋增貸的空間也更大，而房屋增貸時的市場行情，大多遠高於早前的簽約買入價格，使得新竹地區的鑑估成數大幅領先其他都會區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞] 根據北市公布實價資料顯示，7月1日平均地權條例上路前，的確出現一波趕上車的交易潮，北市億元級豪宅預售案6月就揭露13戶交易，6月最高價是信義區的松雍案，共揭露三戶，12樓成交每坪218萬元，總價2.1億元，統計上半年目前已揭露51件億元預售交易，超越去年同期旺季水準。 77

統計資料顯示，北市6月豪宅交易趕進度狀況明顯，目前已揭露的有13戶億元在6月成交，趕在平均地權條例上路前完成預售交易，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，登記在法人名下的購屋模式，在高端豪宅市場相當常見，一來有稅務上的優勢，二來資金調度也會比個人資金匯回台灣有彈性許多，不過7月1日後用公司名義購置豪宅被嚴格管控，豪宅市場買氣短期勢必受到嚴峻考驗。

今年新制上路前有部分大案冒出頭，包括中山區指標的國賓飯店改建案、大同區的指標案宏國大道城、東區改建案鑄慕等，新制上路前一個月都有億元豪宅交易紀錄。

統計6月億元豪宅預售揭露最多的是大同區的宏國大道城個案，總計有5戶，總價在1~1.3億元，信義區的豪宅案松雍，也揭露3戶，總價在2~2.1億元，單價則是每坪199~218萬元，不過整個上半年億元豪宅北市揭露最多的是國賓皇琚與宏國大道城兩個案件。

曾敬德表示，豪宅登記法人名下被政策關門後，預計豪宅市場可能會悶一陣子，不過每波股市大漲可能都有新的主流，也會創造新的豪宅需求，這波AI商機爆發，可觀察是否有些資金落袋為安後，轉進高端市場購置房產。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄購屋族男不如女?!台灣房屋根據高雄市地政局資料統計，高雄近2年每季建物買賣性別佔比，從2021年第二季至2023年第二季，男性購屋人次比例均比女性還要來的低，約落在47.1％~48.7％左右，每季佔比均未過半，而女性購屋人次比例，每季均超過50％以上，最高還比男性購屋比例多了5.7個百分比，顯示高雄女力購屋實力不容小覷。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄早年整體就業力與薪資水平較低，多數人選擇北漂就業，然而近幾年成功轉型為科技城市，就業力與薪資大幅提升，吸引不少遊子返鄉，加上新世代女力崛起，女性經濟能力提升，有能力置產的女性相對增加，而此現象在精華市區比例也比偏鄉更為明顯，而另一因素，如今有不少雙薪夫妻共同買房，房貸AA制，不過俗話說「聽某嘴大富貴」，不少男性仍會選擇將房產登記在老婆名下，也讓女性所有權人比例比男性來的高。



購屋比例女高於男，難道女性買房比男性吃香?!根據聯徵中心資料，比較高雄近一年30~45歲主力購屋客群，男女房貸條件差異，男性與女性平均房貸各為735萬元及715萬元，負擔壓力相當，貸款利率男性為1.8％，略差於女性的1.79％，平均購屋面積男性為44.5坪，女性則為41.7坪，相差約2.8坪。



台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，現今男女平權，只要符合個人需求與負擔，男女購屋力其實旗鼓相當，而在銀行貸款或稅務上，所有權人登記為男性或女性，也並沒有特殊優惠或差異，如以市場經驗來看，多數女性在投資理財觀念上相較男性保守，因此多會選擇較具安全感、風險性較低的投資方式，因此以買房置產、購屋出租來累積資產的女性相對不少，尤其高雄近幾年受台積電設廠話題，磁吸投資客群入場，其中更不乏女性買家，都是形成女性購屋比例高於男性的因素之一。

包租代管政策帶動閒置房屋活化，自2017年推動以來2023年邁入第7年，不過多人認為的空屋多，包租就會多的邏輯似乎行不通。依據內政部公布包租代管媒合統計資料，七年來共累積媒合7萬5,854戶，其中桃園市累積23,039戶佔全國媒合戶數3成，為全國第一，反觀空屋率最高的宜蘭縣累積媒合戶數僅588戶，敬陪末座。大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，通常就業機會多的區域租屋需求高，因此空屋比例高的地區加入租賃市場不一定能有效去化，另外房屋的條件及媒合效率也有影響，應是空屋率高的區域績效不佳的主要原因。

城鄉落差大，租屋跟著就業走



郎美囡表示，從數據顯示城鄉有明顯落差，多年來全台僅桃園市、新北市、台中市累積媒合戶數破萬，台北市空屋率6.69％是六都最低，包租貸款媒合戶數7千多戶，六都以外縣市以基隆市2,455戶最多，基隆市也是唯一空屋率雙位數、包租代管媒合戶能破千的縣市，第二高的新竹市1,057戶，其空屋率僅7.26％，顯示新竹市的居住需求高。



從租屋需求面來說，大都會地區公司企業多、學校多，工作機會相對多，故租屋需求高，因此六都的數量大，桃園市這幾年新屋供給量多，在租賃市場上中古屋及新屋皆有，且桃園市有30多個工業區，持續有企業進駐，就業機會多，部分區域通勤雙北也便利，吸引業者及房東投入租賃市場，反觀雲林縣、花蓮縣及嘉義縣，雖然空屋率高但工作機會也較少，閒置房屋進入租賃市場也難有成效；在供給面上，包租代管的房屋條件是一大關鍵，例如宜蘭縣因特有的自然及地段條件，有不少休閒宅，不過這類居所不適合以實際生活條件為主的租客，雖為閒置但在租賃市場的接受度往往不高。



為了促進屋主加入包租代管，政府提多項優惠條件，在稅負方面，減徵房屋稅及地價稅，租金所得最高1萬5千元，且必要費用減除率為60％，補助的部分有每屋每年1萬元修繕費，以及居家安全保險費及公證費的補助，並有業者管理，多年來也陸續有業者加入包租貸款事業，讓產業欣欣向榮。



租屋市場不透明，政策難推行



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，過往認為空屋釋出等於解決租屋問題的邏輯，看得出並未考慮區域差異，因此很難達到效益百分百。雖說興建社會住宅所費不貲加上曠日廢時，能解決空屋問題與強化社會防護網的包租代管被寄予厚望，然而屋主、房東對於稅負及租屋自由度存疑，確實是相關租賃政策的一大硬傷，連同300億租金補貼執行率也未達6成，房東們仍是推動租賃政策的關鍵。

現在台灣不僅正在面臨人口老化的問題，房屋老化同樣亟需關注，東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現，2023年Q1全國住宅買賣移轉筆數為28,011筆，其中有11,490筆交易的屋齡都在30年以上、佔比為41％，是有統計數據以來的歷年同期新高。進一步觀察2023年Q1主要都會區及其他縣市中古屋交易情況，在主要都會區中，目前以台北市屋齡30年以上中古屋交易熱度最高，佔比高達62.6％，桃園及新竹縣市中古屋交易熱度相對較低，還不到3成，在全國平均水平之下。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，中古屋交易熱度持續攀升主要還是與高漲的房價密切相關，近年來受烏俄戰爭、疫情、通膨等因素影響，缺工少料、原物料上漲的情況相當普遍，再加上現在市區內可供大面積開發的素地資源已經愈來愈稀缺，建商的土地取得成本、營建成本都來到了歷史高檔，新建案價格自然居高難下，所以預算有限的購屋民眾只能退而求其次，去選擇價格相對親民的中古住宅。



黃勝暉表示，台北市寸土寸金，地狹人稠，市區內新案供給量相對較少，且開價基本都在三位數以上，普通購屋民眾的選擇空間比較有限，大部分民眾都會首選屋齡較高的中古住宅。而桃園及新竹縣市因開發相對較晚，蛋白區、蛋殼區還有很多土地可以用來營建新案，購屋民眾的選擇性較多，因此拉低了中古屋交易的佔比。另外，我們還可以看到，在主要都會區以外的其他縣市，30年以上中古屋交易佔比也有40.9％、超過4成，顯見房子愈買愈老已經逐漸成為全台各地的共性問題。



對於打算購買中古住宅的民眾，黃勝暉提醒，雖然這些屋齡較高的中古屋具有價格友善、坪數實在的優勢，但還有三大隱性風險，購屋民眾不得不慎。首先是居住安全，很多中古屋年久失修，屋況不佳，部分老屋甚至還有可能存在耐震力不足、海砂屋、壁癌、漏水等方面的問題，購屋民眾入手後往往還需要花費的大量的時間和精力去重新整修。再者，雖然中古屋的入手總價很美麗，但是屋齡越高的物件，銀行貸款條件就會越嚴苛，再加上後續的修繕成本，林林總總加起來未必會比直接購買新古屋、新成屋便宜太多，因此建議購屋民眾還是要多看，多比較，多做功課。第三，大部分老舊公寓和透天厝都是沒有車位、電梯和社區管理的，特別是如果家中有行動不便的長輩，在購買這類物件時，就要特別留意是否能夠滿足自身的實際需求。

台灣老屋交易比創高！根據內政部資料，2023年Q1全國住宅買賣移轉棟數28,011筆，其中，30年以上老屋11,490筆，佔比41%，創統計新高！其實，「購買老屋除了留意滲漏水等問題，有兩種『類瑕疵屋』，包括曾列管『輻射、氯離子含量過高』，以及『疑似凶宅』的房屋，如果很在意，購屋前就要特別當心！」

政府打炒房，預售屋買氣急凍，且新房子公設高、價格更高，民眾選擇CP值相對高的二手屋無可厚非，但有優點也會有缺點，所以購買老屋，要先做好準備。

老屋的優勢部分，中古華廈、公寓的公設比相對大樓或新案低了不少；而且戶數相對少，土地持有比例高，若是老公寓，更有利都更、危老重建。

不過，921大地震前興建的房屋，當時建築法規不夠嚴謹，導致現在不少老屋存在「海砂屋、輻射屋、危樓」等問題，結構安全上也或多或少有安全疑慮，但隨著時間過去，「海砂、輻射」數值會下降，「危樓」部分結構問題，若透過補強，也可達到政府合格標準。

各縣市府在數值達到安全值後解除列管，而曾有「紅黃標記」(危老)的房屋，為避免民眾抗議，將網路原可查詢到的資料全部下架，不再提供民眾查詢；但畢竟曾有問題，消費者若對此類房屋在意，就要特別當心，只能盡量網搜，查看是否有留存資料，抑或向鄰里打聽。

另外，還有所謂的類凶宅，部分老屋由於歷史悠久，若曾發生凶案，且事發當下，仍在網路不發達時，後續接手屋主有意隱瞞，極有可能就此成為「隱藏性凶宅」，由於警方會以個資等理由，不會提供查詢，此類凶宅有可能僅剩鄰里之間傳說，僅能透過鄰居、里長打聽，購屋族也應特別小心。

如果不慎買到「類瑕疵屋」，有辦法討回公道嗎？根據實務經驗，「海砂、輻射」等解除列管房屋，既然地方縣市府都已解除列管，自然無從提告；而凶宅部分，既然正當管道難以查詢，除非受害者有辦法證明屋主或房仲事前就已知曉，否則即使對簿公堂，官司通常也難以勝訴，基本上，購買中古屋前，多方向鄰里打聽，是目前唯一的自保之道。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞] 淡海輕軌綠山線今年底通車將滿5年，據實價登錄資料，統計淡海輕軌綠山線5年來沿線11個站點的成交價發現，沿線有8個站點現在還有每坪單價2字頭的房價，總價1000萬元內就可買到兩房加車位的房子，相較雙北市中心親民許多，不過雖然有淡江大橋、淡北道路等交通建設，但仍要注意通勤時間可能超過1小時，購屋前要審慎評估。

2萬人移居淡水　集中輕軌這4站

新北市淡水區今年5月已達19萬人，是新北市第十名行政區，過去5年人口增加約2萬人、成長率高達11.7%。進一步分析淡水移入人口，近6成集中在淡海輕軌「濱海義山站」、「濱海沙崙站」、「淡海新市鎮站」、「崁頂站」4站。

有巢氏房屋淡水沙崙江南加盟店協理汪世榮表示，雖因發展時間而有新舊商圈之分，但扣除有特殊議題的3個站點，其餘8站每坪單價皆落在2字頭，房屋坪數橫跨30~50坪之間，總價1000萬元就能買到兩房加車位的中古屋。

汪世榮指出，舊商圈位於「新市一路站」、「淡水行政中心站」兩站，約在2010年左右開始發展，屋齡10~15年的中古屋是大宗，坪數多集中在30~40坪，房價每坪單價約在25~30萬元，以地點來看，淡水行政中心、新市國小、大型購物中心皆落在此商圈，若以生活便利性而言會優秀一些，適合喜歡生活便利勝於屋齡和坪數的族群。

「濱海義山站」、「濱海沙崙站」周邊屬於新商圈，中古屋平均屋齡約在10年內，房屋坪數則介於40~50坪之間，每坪單價約在22~28萬元左右，雖然便利性不及舊商圈，不過每坪單價較低、屋齡較新、坪數較大，適合愛大空間、新房子勝過生活機能的族群。

汪世榮補充，因為新舊商圈車程距離不到5分鐘，也有部分舊商圈的換屋族前來此置產，且淡江大橋通車後新商圈也是最直接的受益者，備受關注。

有特殊議題的三個站點為：「紅樹林站」的海岸景觀宅議題，帶動每坪單價突破40萬；「竿蓁林站」有高單價套房加持，每坪單價超過30萬；「淡金鄧公站」因周邊開發少，造成今年1-4月交易量低於5件，故2023年的平均單價較不適合參考。

淡水過去最為人擔憂的交通雍塞問題，預計在2025年淡江大橋完工通車後獲得改善；屆時可由八里直達淡海沙崙路，有效舒解關渡大橋的交通流量。另外，連接淡水到北投的淡北道路，也預計今年年底開工、2029年完工，未來可望舒緩中正東路的龐大車流。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍提醒，雖然有淡江大橋、淡北道路等重大交通建設，但淡水進入雙北工作地點的通勤時間很可能超過1個小時，民眾在購屋時務必審慎評估自身需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】