桃園二手屋,桃園市二手屋,桃園二手屋出售

近年來，台灣房地產市場可謂小宅當道；原因眾說紛紜，不少人認為這和少子化導致現代家庭成員減少，甚至單人戶籍增加有絕對關係，但說來說去，最關鍵因素不外乎房屋單價持續上漲，潛在購屋者的購買力卻原地踏步，開發商因勢利導，自然得將坪數壓低，以維持市場接受度。

單價漲不停 商品微型化

其實整體來看，三十多坪三房仍是佔比最高的主流規劃；但單看各地一線區，規劃坪數的確愈來愈小，尤其又以房價恨天高的大台北都會區最明顯。而延續至今，現在雙北一級地段的房市商品，甚至已不能用小形容，稱「微型化」才更貼切；像是以往認知，至少二十五坪才能規劃二房，如今卻出現大量不到二十坪者。

對消費端而言，房市商品微型化最大誘因，是能夠在不增加負擔的前提下進駐一線精華區，對置產投資者來說，則可降低卡位門檻。因此，微型商品小歸小，卻仍能維持一定的銷售成績。

尤有甚者，近幾年基於新冠肺炎疫情等因素，通膨壓力鍋突然迅速爆開；面對再也關不住的通膨巨獸，不動產投資仍是極重要的抗衡工具、保值首選。因此目前為止，開發商仍不斷在都會區複製這類商品。

客觀情勢變 思維需更新

然而同時間，也正悄悄形成另一股新的作用力。從二○一六年就開徵的房地合一稅、後來的二．○加強版，再到今年初《平均地權條例》修訂；這一系列制度變革，勢必使過去常見的短線投資買盤減少，甚至退場，而房市需求面，也將轉以剛性需求為大宗。基於買盤結構及制度面等主客觀條件改變，漢華廣告副總管清智認為，房市置產一族必須要有所因應。

管清智分析，考量持有及交易利得稅負加重，投資不動產不能再像以往那樣放著等增值就好，必須考量物件的流通性，出租也要考量市場接受度；因為在通膨及物價上揚壓力下，進行任何投資時，都必須兼顧流動及變現性。

而先前建商大量推出的都會小宅，隨著近期陸續交屋，實用性其實已開始受到嚴厲檢驗；畢竟不到二十坪仍硬是規劃二房，對自住者來說，確實會出現空間利用性不足或不佳等問題。

再從另一個角度切入，大台北都會區二房或以下的微型小宅，同樣總價拿到桃園，買實用性更高的正三房綽綽有餘；加上區域發展差距拉近，人口流動到新興發展區已成現實。因此可見的未來，剛性住房需求能量會從所謂蛋黃一線區轉往外圍新興區；現在看似熱門的雙北蛋黃區微型小宅，未來市場接受度很可能下滑，進而削弱其保值性。

新都會三房 保值潛力股

總括來說，基於都會小宅的實用性及未來市場接受度存疑，所謂蛋殼區或如桃園等過去平價區，又正值人口紅利兌現期；以上種種都正暗示，過去多數人奉行的不動產投資「地段至上」鐵律，將不再是不變真理。展望未來，置產族勢必要有全新思維。

管清智就建議，同樣預算之下，不一定非得卡位一線區買微型商品不可，類似桃竹這類新興都會區內的三房產品，或許會是更具保值潛力的標的。

行政院通過「中央擴大租金補貼專案計畫」，每年租金補貼金額由現行57億提高至300億元，還放寬補貼申請資格，對此營建署於日前透露，有關租金補貼計畫，房東如有禁止申請補貼，房客能拒絕及主張無效，如不改正者，最重可處50萬元罰鍰，還可按次處罰。

營建署表示，「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」111年度受理32萬餘戶、合格27萬餘戶，已創歷年新高，而租金補貼2.0，採取包括隨到隨辦等多項精進作為，自今(112年) 7月3日起開始受理截至8月3日，總申請達38萬7693戶又創新高，新申請戶16萬3896戶也超越去年同期紀錄。

營建署強調，房客申請租金補貼，住宅所有權人可享有公益出租人所得稅等稅捐減免優惠，鼓勵房東放心將房屋出租，房東如有禁止房客申請租金補貼情形，房客能拒絕及主張無效。

房東阻擋申請補貼，要求漲租或負擔所增加稅賦，根據營建署說法，房客可向縣市政府提出申訴要求改正，如不改正者可處3萬至30萬元罰鍰；仍拒絕改正者可加重處5萬至50萬元罰鍰，且得按次處罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來父親節常被戲稱為「付清節」，也點出一家之主的財務壓力，當中房貸負擔是許多家庭最大的支出。房仲業者統計，金融聯合徵信中心今年第1季的都會區男性房貸負擔狀況，台北市的授信額度位居六都和新竹縣市之冠，達1691.2萬元，授信額度最低的是高雄市748.2萬，相當於台北父親們背負房貸的辛苦度，是高雄父親們的2.3倍。

進一步觀察六都和新竹縣市的房貸壓力，授信額度居次為新竹縣市1099.8萬，略高於新北的1093.6萬，其次依序為台中市850.1萬、桃園市813.9萬、台南市786.3萬和高雄市748.2萬。

不過，新竹縣市在平均購買坪數高達53.4坪，比六都還多，台北市的貸款最高但購買坪數38.4坪，值得注意的是，新竹縣市合計的平均鑑估成數為102.9%，似乎在銀行眼中，新竹縣市的房屋比契約的買價更值錢。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明，聯徵中心定義的鑑估成數，為鑑估值相對於買賣契約價格的比率，所以鑑估成數超過100%，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。

由於台北市不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，通常與簽約買房時有段落差，鑑估值往往高於原契約價格許多。近年來，新竹縣市房價急起直追，平均總價已超越新北市，其中新竹市貸款鑑估成數更高達106%，新竹縣也是101%，新竹地區整體為102.9%。

張旭嵐指出，主要近年新竹縣市的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值高於當初的買賣契約價格，鑑估成數超過100%，凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證；而新竹科學園區就業人口不僅帶動購屋需求，購屋實力與生養能力也相對突出，加上新竹縣仍有不少外圍地區以透天厝交易為主，使得整體購屋坪數大。

另觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄市73.7%最高，桃園市也有73.1%；貸款利率則是台中市最高，達2.09%，新竹縣市和台北市並列最低，平均皆為2.05%。資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

陳定中說，高雄市、桃園市近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中市則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

身份證影本、印鑑證明、印鑑章及所有權狀正本，是買賣不動產應備的證件。當公司將您外派國外，屆時正想賣房屋，怎麼辦？將資料留給配偶或是親戚就可以辦理嗎？多一個手續，省下一大堆麻煩。

正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的客戶近期接到公司的派令將調到國外上班，由於剛買了新的房屋，舊的房屋正打算賣掉，詎料，接到派令該怎麼辦？客戶以為，只要將身份證影本、印鑑證明、印鑑章及所有權狀正本交給還留在國內的先生辦理即可，殊不知道少了授權書就無法辦理。



就授權書而言，可以等該房屋成交後再由國外的駐外使館申請核發，也可以在出國前先到法院公證處完成公證授權書。由於國外的幅原遼闊再加上台灣的外交處境困難，所以海外授權書的取得，相較於國內公證授權書的取得困難許多，因此建議客戶先將公證授權書完成後再出國，避免未來房屋買賣的曠日費時。



客戶好奇的問我們，不是有印鑑證明、印鑑章就可以辦理過戶了，為何要多此一舉？依據民法第 531 條：為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。以及民法第534條規定：不動產之出賣或設定負擔須有特別之授權，所以房屋買賣簽約委託他人辦理時必須有授權書。



坊間除了公證授權書及海外授權書外，也常有私下授權的情事，如果賣方已經出國，這份授權書是否本人簽署？是否有效？因為無法舉證，為了避免買賣爭議，法院公證授權書是最有效及簡便的好方法。經過公證的授權書簽署完成後，客戶安心的出國了，我們預祝他們很快的成交房屋，讓我們也可以增加一筆代書費收入。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

銀行鑑估值是房貸購屋最後核貸總額的關鍵之一，台灣房屋彙整聯徵資料，2023年Q1，台北市、新竹縣市，放貸的房屋「銀行平均鑑估值」竟超過房屋平均購買價，分別超過0.2%、2.9%。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明，出現這種情況，通常是發生在預售屋、轉增貸上，貸款時機房價高於購買當下，成為另類「銀行認證」的房價攀升。

根據台灣房屋資料，2023年Q1，銀行平均鑑估值/房屋平均購買價，六都與新竹縣市，依照高低排序，新竹縣市102.9%、台北市100.2%、新北市及台南市99.8%、桃園市99.5%、台中市及高雄市99.2%。

張旭嵐說明，購買預售屋到成屋貸款，通常至少需要2~3年時間，期間若房價攀升，就有可能出現銀行價估值高於當初購買價的情況；另外，如果房貸期間房價攀漲，房貸戶進行了增轉貸動作，也會出現銀行價估值高於原契約價格的情況。

她指出，而新竹近年預售屋交易熱絡、房價攀升的情況大家有目共睹，也讓新竹縣市出現了銀行鑑估值高於購屋價2.9%的情況，成為變相的「銀行認證」房價快速攀升。

另外，觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄73.7%最高，桃園也有73.1%；貸款利率則是台中最高，達2.09%，新竹與台北並列最低，平均皆為2.05%。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

他說，高雄、桃園近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房價飆漲，部分原因在於人力短缺問題，根據最新全國核發住宅量統計數據發現，去年建照、使照的核發量，以及申報開工量，皆創近10年新高，其中開工面積達628.6萬坪，但使照近3年的成長幾近停滯，估價師認為，大量預售新案湧入，恐拖累營造人員的調度情形，並造成加價搶工問題。

根據最新2022年全國核發住宅的統計數據來看，全國建照達18.1萬戶、使照為11.2萬戶、申報開工為14.6萬戶，皆創近10年新高，分別年增6%、6.9%及11.9%；而在總樓地板面積方面，建照呈逐年上揚，已來到2519萬平方公尺、約762萬坪的水位，但尚未突破2013年2542萬平方公尺、約769萬坪的前次最高水位。

開工量年增11.9% 使照成長近停滯

所謂的「建照」，即建築執照，取得後才可推案、興建，可作為建案、預售案新供給的判斷；所謂的「使照」即使用執照，是住宅建造完成後申請的執照，也就是新成屋的數量。

至於申報開工量即是申請動工、開始挖土整地並興建，由於央行祭出選擇性信用管制後，購地貸款保留1成動工款並要求借款人須於18個月內動工興建，否則將逐步收回貸款並採階梯式加碼計息，因此在建照量逐年上揚下，開工量往往也隨之增加。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠觀察，住宅使照在近3年僅微幅成長，幾乎可說是停滯狀態，在市場湧進大量預售新案的同時，若使照未有顯著貢獻值，恐拖累營造人員的調度情形，缺工問題加劇。

全台逾600萬坪建案開工 易現加價搶工

另一方面，陳孟筠指出，申請開工量創近10年新高，且建照的總樓地板面積高達2078萬平方公尺，換算約為628.6萬坪，表示同時間有大量建案進入興建期，易出現加價搶工問題。

值得一提的是，不論是建照、使照或申報開工數量，皆以台中市核發的總樓地板面積最多，成為這波房市熱潮中備受青睞的區域，以建照面積來看，台中市從2017年以來迄今皆拿下第一，並呈逐年穩定成長，雖然2022年受通膨升息影響年減約2.2%，但仍連續3年維持在500萬平方公尺、換算約151.25萬坪的水位。

多數情況下，建案低樓層戶別的價格會比較便宜，但網友聽說低樓層缺點很多且難以脫手，猶豫是否投資這類產品，對此內行人指出：「地段、價格」才是重點。

日前一名網友發文詢問：「買5年內蓋的2至5樓低樓層的大樓真的有那麼多缺點嗎？若要投資會難以脫手嗎？」留言處還有網友補充低樓層4缺點：窗戶或是陽台常常都髒的、鄰棟間距不足，日照不夠且通風不足、有車水馬龍的噪音、蚊蟲多。

不過多數網友認為，房屋所在地段才是重點，「重點是地段不是樓層」、「交通便利，生活機能好也是不會難賣」。另有網友表示，「我住四樓，便宜又大碗」，甚至有網友戲稱「地震比較不搖，也比較不會下陷跟腰斬，而且停電的時候不用爬太高」，還有網友表示「前幾年地震不斷的時候都住在高樓，那真的是夠嗆的，不想再往高樓層移動，就算風景再美都一樣。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房仲業者依聯徵中心調查 2023 年第一季的都會區男性房貸負擔狀況，授信額度以台北市最高，達 1691.2 萬元，最低的是高雄 748.2 萬元，等於台北爸爸背負房貸的辛苦度，是高雄爸爸們的 2.3 倍；房貸壓力居次的是新竹縣市的 1099.8 萬元。

統計也顯示，新竹縣市平均購買坪數則爲 53.4 坪，為各都會區之最，但房價鑑估值也高。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，聯徵中心定義的鑑估成數，為鑑估值相對於 買賣契約價格的比率，因此鑑估成數超過 100%，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。台北市不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，又通常與簽約買房時有段落差，鑑估值也往往高於原契約價格許多。

近年新竹房價急起直追，平均總價已超過新北，其中新竹市貸款鑑估成數更高達 106%，新竹縣也是 101%，新竹地區整體為 102.9%。張旭嵐表示，這主要是近年新竹的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多 3、4 年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，鑑估成數因而超過 100%，也凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證。

而新竹科學園區就業人口不僅帶動購屋需求，購屋實力與生養能力也相對突出，加上新竹縣仍有不少外圍地區以透天厝交易為主，因此整體購屋坪數大。

觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄 73.7% 最高，桃園也有 73.1%；貸款利率則是台中最高，達 2.09%，新竹與台北並列最低，平均皆為 2.05%。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

陳定中表示，高雄、桃園近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。

「申請房貸」是許多首購族頭痛的問題，首購族申請房屋貸款要注意什麼事情呢？由永慶房屋專家來解答，同時也分析最新拍板定案的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」。永慶房屋指出，新青安貸款主要新制方向包括：貸款額度從800萬增加至1000萬，寬限期從3年延長到5年、貸款期限從30年拉長到40年，貸款利率由政府再補貼一碼(0.25個百分點)，加上現行行庫補貼半碼，共補貼利率0.375個百分點，一段式利率將從2.025％降為1.775％，方案自2023年8月1日起至2026年7月31日止，共計3年。

減輕購屋族壓力！新青安貸款千萬房貸每月省千元



永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，假設申貸人房貸1000萬元，無寬限期，採用本息均攤來試算，以30年房貸來說，每個月可節省1,240元，而40年房貸，每個月可省下1,302元，加上寬限期的拉長至5年，一般常見的寬限期為1年至3年，確實對申貸人減輕不小壓力。



陳俊宏資深經理補充，房貸貸款期限通常分為20、30及40年，貸款年限愈短，利息總支出會愈少，但相對的每月的還款金額也會愈高，貸款期限的選擇與個人經濟狀況有關，需審慎考慮並挑選最適合自己的貸款方案。



l   青安貸款不年輕可申請嗎？有年齡限制嗎？—很多人以為青安貸款必須是年輕人，但其實沒有特別限制最高年齡，除了需是民法規定成年年齡，重要的是，只要本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的人皆可申請，轉貸戶不適用。



l   無自用住宅該如何認定？—無自用住宅並不侷限第一次買房子的人，只要符合本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的條件，都可以申請。



l   貸款方案需考量未來還款能力—民眾選擇房屋貸款時除了透過自備款及欲購屋的總價去推算需貸款成數外，還需考慮「購屋區域的首購房貸利率」，每家銀行針對不同區域的首購房貸利率不全然相同，建議民眾申貸前先上網估算未來每月能還款的金額，以免造成日後經濟壓力負擔過大，再向銀行諮詢。



陳俊宏資深經理提醒，雖然新出的「青安貸款」利率最低到1.775％，比許多銀行還低，但需注意優惠期限只到2026年7月底！假設現在申請成功，雖然有3年時間享有優惠，但到了第4年利率便會調升回2.1％，甚至可能比其他一般銀行的利率還要高，申貸人需算仔細青安貸款是否有符合自身需求。



l   財力、信用證明要留下足跡—想要成功申請房屋貸款很重要的就是增加銀行的信用分數，銀行會透過聯徵中心調閱申貸人的個人信用評分，因此有許多民眾會選擇薪轉銀行作為申貸銀行，有助於提高銀行的信用分數。



陳俊宏資深經理提醒，過往有些民眾因為不習慣使用信用卡，日常生活多以現金支付，因此從未和銀行來往，也沒有信用卡，也就是俗稱的「銀行小白」，這類人讓銀行難以判別信用紀錄、還款能力，容易成為銀行的拒絕往來戶。建議這類民眾先向銀行申辦第一張信用卡，增加和銀行的往來紀錄。



此外，有些soho族、自由工作者的收入並不一定是透過銀行轉帳，建議要將收入集中定期存入銀行，讓自己的財力證明在銀行留下紀錄，而有信用卡的民眾切忌每月繳款只繳最低金額，最低應繳金額只是維持信用卡的最低門檻，當在申貸時會被大扣分，需特別留意。注意以上事項，便能增加銀行的信用分數，更有機會順利貸到理想的成數。

日前內政部舉辦「社會住宅包租代管第4期計畫」啟動記者會，除延續前期既有的「3稅減免、3費補助、3年服務」措施外，第4期計畫將由包租代管業者協助房客申請300億元租金補貼專案，並放寬長者及身障者私宅可跨縣市換居入住社宅。

行政院長陳建仁指出，政府推動「8年20萬戶」的社宅政策，直接興建已近8萬戶，預計今年底可望達到9萬5千戶，包租代管預計今年底實際有效契約戶約6萬8千戶，總計達16萬3千戶。

包租代管 累計媒合約7.6萬戶

內政部長林右昌指出，政策自2017年底推動，截至今年7月底，累計媒合7萬5,854戶；4.0版將提升量能，以每季7,000戶為目標，3年內新增8萬戶，提供房東與房客永續的包租代管服務。

林右昌表示，第4期計畫讓加入社宅包租代管長者換居可跨縣市服務，鼓勵長者及身障者申請換居至電梯住宅、無障礙設施完善的公寓，或選擇申請入住由政府直接興建社會住宅，透過改變居住環境，減輕生活及行動負擔，進而提升生活品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】