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[周刊王CTWANT] 備受矚目的嘉義科學園區（下簡稱嘉科）現已正式動工，預計2029年完工啟用，將為當地提供5700個工作機會。而嘉科所在的太保市順勢成為購屋民眾和建商的必爭之地。根據東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，今年前7月太保市的平均房價約每坪13.5萬元，較2021年同期的10.9萬元，漲幅高達23.9%、超過2成，漲勢驚人。

業者表示，太保緊鄰嘉科、馬稠後產業園區兩大產業園區，具有良好的產業基礎，預估隨著嘉科建設、重點項目和企業的進駐，將為當地帶來大量的就業人口及居住需求，區域房市能見度升高，房價自然水漲船高。

另外，太保附近還有故宮南院、糖廠、嘉義高鐵站等重要地標，觀光人潮的湧入，也讓當地的商業活動變得更加活躍。再加上與其他主要都會區相比，太保的房價仍處於較低檔位。

業者指出，目前太保以縣政府到高鐵站一帶的房市交易最為熱絡，區內新建案成交單價普遍落在每坪25至28萬元，一間2房含平面車位的新建大樓，總價大約會落在700至800萬元間。近期受房市黑天鵝影響，部分有資金周轉壓力的屋主，在議價空間上面更具彈性。

業者分析，在眾多建設題材的坐鎮下，嘉義房市前景長線並不看淡。有自住需求或打算長期持有的購屋民眾仍可積極進場。但鑒於嘉科的建設還需要相當一段時間，業者強調，建議購屋民眾在挑選物件時，要盡量避免盲目追價，最好是在專業、在地的房仲業者的協助下，挑選價格最合理、且最具抗跌保值性的標的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台經院2023年9月25日發布9月景氣動向調查，台經院指出，營建業方面，受惠於8月有多項公共工程新案陸續啟動，商辦建設熱度提高，加上未來政府建設力道仍大，故營造業看好當月與未來半年景氣表現，而不動產業雖因平均地權條例修正案對預售屋市場造成衝擊，但因部分買方轉往成屋市場，加上青年安心成家2.0政策正式上路，對於房市交易量具正面效益。

在不動產業方面，2023年8月六都建物買賣移轉件數月增率為1.6％，係因青年安心成家2.0政策於8月上路，使得本來就有買房需求的自住客陸續進場購屋，尤其是相對平價的蛋白區買氣表現較為穩健。展望未來，儘管房市景氣不至於再探底，但因政策面還是會繼續扮演關鍵干預的角色，國內總統大選話題熱度提高將稀釋對於房市的關注度，且消費者期望房價鬆動心態未變，顯然國內房市景氣要達到快速回溫的程度依舊有其難度。將上述營建業對景氣看法調查結果，經過台經院模型試算後，本次營建業2023年8月營業氣候測驗點為103.36點，較7月之98.77點上揚4.59點，呈現第三個月上揚的格局。



台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示，8月房市呈現「投資客退場、自用族群買盤趨於穩建」交易結構。隨著7月平均地權條例新制實施，預售屋轉手彈性限縮，不少民眾轉向中古市場，帶動成屋市場買氣，故8月買氣出現月、年雙增跡象。8月六都建物買賣移轉件數皆為正數，其中，台南市更是大幅增長24.4％，主要係受到北區、安南、新化、仁德等地都有指標案完工，而產生交屋潮的挹注，顯然南科的發展持續推動當地中小坪數的住房需求所致。



展為未來半年，隨著房貸利率不至於再上揚，以及政策打炒房效應逐步呈現鈍化狀態，代表利空因素效應逐漸淡化，市場上觀望氣氛比預期輕，房市景氣未再持續探底，顯然先前遞延的剛需買盤持續回流。劉佩真提醒，目前房市景氣是否持續仍待觀察，畢竟政策面還是會繼續扮演關鍵干預的角色，國內總統大選話題熱度提高將稀釋對於房市的關注度，故未來半年房市景氣要達到快速回溫的程度依舊有其難度。

行政院會21日通過房屋稅條例修正草案，對建商餘屋稅率調整為2%到4.8%。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏今天表示，建議降低對起造人課徵的囤房稅，以減少對建築業的衝擊，同時避免轉嫁至房價。

行政院會21日通過俗稱囤房稅2.0的房屋稅條例修正草案，其中針對建商待銷售住家房屋，持有2年以內稅率由1.5%至3.6%，調整到2%至3.6%；但若建商餘屋持有逾2年，稅率將落在2%至4.8%。

陳勝宏認為，今年7月1日平均地權條例修法上路，進一步限制私法人購屋、嚴管預售案，但平均地權條例是要引導建商朝向先建後售，然而先建後售卻會受到囤房稅影響，在多方夾殺之下，「建築業真的不知道該怎麼做」。

針對囤房稅，不動產公會綜合財稅、法律、地政等專家意見，提出6項看法，第1、起造人不應與購買囤積者課徵同樣的最高稅率；第2、稅基、稅率雙漲，將產生「刨根效果」；第3、草案雖給予2年銷售期，但對建商來說，領得使用執照就已經開始課囤房稅，銷售期缺乏實益。

第4、起造人新建的商工用途房屋，同屬存貨性質商品，如果課以沉重的囤房稅，缺乏合理性；第5、待售期2年過短，在市場不景氣等情況下，影響尤其劇烈；第6、對起造人的囤房稅，應該由中央統一制定。

其中有關稅率、稅基雙漲帶來的「刨根效果」，不動產公會分析，若以台北市為例，2023年7月1日後的房屋構造單價雖然只有實際造價的4成，但如果加上路段率，就可能超過實際造價，再加上草案中的最高稅率4.8%，在高稅率、高稅基情況下，屋主持有的成本提高，因此若屋主未來進行出租行為，就可能會轉嫁到房客身上。

至於建商餘屋的囤房稅率，陳勝宏建議政府，對起造人在2年內待售期應課徵1.5%稅率；待售期2至5年則課徵2%稅率；5年以上才就一般稅率課徵，以減少對建築業衝擊，也避免轉嫁至房價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

立法院日前開議，囤房稅的修法即將討論。台北巿不動產開發公會理事長陳勝宏認為，起造人是新建房屋的生產者，待售餘屋是存貨不是囤貨，行政院草案卻對剛拿到使用執照的新屋就開始課徵囤房重稅，讓建築業覺得非常不合理。

陳勝宏說，建築業面臨缺工缺料未見舒緩、實施房地合一税2.0、土融要求18個月內一定要動工、央行兩年多來連續祭出五波信用管制等重拳，已讓建築業經營環境艱辛。2023年7月1日平均地權條例修法上路，又進一步限制私法人購屋、對預售案嚴管，更是雪上加霜。平均地權條例是要引導建商朝向先建後售，但先建後售必遭囤房稅重稅打壓 ，多方夾殺之下，建築業真的不知道該怎麼做。



陳勝宏以台北市為例，2023年7月1日後的房屋構造單價雖然是實際造價四成，但乘上路段率後就可能超過實際造價，以草案4.8％最高稅率核課房屋稅，等於繳房屋稅約16年，財產已形同沒收【100÷(100*40％*320％*4.8％) =16.28年】，這時都尚未到達更新重建年期。



公會曾邀請相關財稅、法律、地政專家舉行兩次座談會，對於囤房稅提出❶「起造人不應與購買囤積者課徵同樣之最高稅率」、❷「稅基、稅率雙漲，將產生刨根效果」、❸「草案雖給予2年銷售期，但是領得使用執照即已開始課徵囤房稅，銷售期缺乏實益」、❹「起造人新建之商工用途房屋同屬存貨性質商品，倘逕課囤房重稅率，缺乏合理性」、❺「待售期2年過短，於巿場不景氣或政策因素下尤烈」、❻「就起造人囤房稅率宜由中央統一制定」等六項看法，認為即使要課，也要公平合理 。



陳勝宏建議，起造人待售期2年內課徵1.5％稅率；待售期在2至5年課徵2％稅率 ；5年以上就一般稅率課徵，以減少對建築業衝擊，也避免轉嫁至房價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

疫後內需消費動能增強，商場、店面等收益型不動產，重回置產型買方視線中，台中店面市場開紅盤，信義全球資產公司近期協助「一中紅樓商場」以2.81億元成功售出，這也是2023年為止，台中店面市場出現最高總價的店面交易案。信義全球資產公司觀察，此筆交易顯示有置產需求的投資人，對店面產品已重拾信心，鎖定熱門商圈，布局保值、穩健收租的店面產品。

委由信義全球資產公司銷售的「一中紅樓商場」，近期以2.81億元整棟售出，買方為置產型投資人，負責銷售本案的信義全球資產中區商仲部表示，此棟標的坐落在一中街，是一中商圈內具指標性的整棟商場建築，買方看好熱門商圈客源穩定，燙金地段商家進駐率高，整棟商場入手後重新分層規劃，還可再提高店面坪效。



信義全球資產中區商仲部協理陳光裕分析，據經濟部最新統計顯示，2023年7月零售業營業額為3,778億元，年增5.3％，疫後商圈復甦內需消費成經濟成長支撐主力，因此店面、商場等收益型不動產，重新回到置產型買方的視線中。即使央行連續升息拉高買方對投資報酬率的要求，但相較其他金融產品來說，店面可創造穩定租金收益，長期持有具增值空間，市場上更有「好店面吃三代」的說法，足見其資產價值。



信義全球資產總經理林三智進一步解析店面市場，店面營運重點在人流，因此買方評估購置店面時，會選在指標商圈、人潮熱鬧的區位。此外，為追求更高的投資報酬率，買方在買進店面後會重新規劃、招商，引進付租能力強的品牌進駐，如此有助於提升租金水準，此類租客通常承租較穩定，可減少店面空置產生的損失。



林三智總經理觀察，疫後店面市場回溫，陸續有買方、承租方進場評估物件，但由於整體交易量尚未回到疫情前水準，市場仍存在觀望氣氛，買賣雙方價格溝通評估時間較長，影響成交效率。此時屋主若在價格上有讓利空間，較有機會拉近買賣方的認知差距，加速交易決策，賣方順利處分資產，也可以拿回資金做其它規劃。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

信義房屋針對官網用戶進行2023年第4季購屋意向調查，結果顯示2023年選舉對於房市干擾相對輕微，僅有31％的受訪者會因為選舉而觀望，63％受訪者認為不影響有需求就買；另外，現在民眾對於房價看法偏向中性，也因為房市已經進入盤整期，民眾並未有急迫的購屋需求，相對多數的受訪者希望在半年到一年買到合適的房子就好。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前房市已經進入盤整期，民眾大概也不認為選後房市會有太多結構性的改變，觀察2023年至今選情並未對房市帶來太多干擾，可能要觀察靠近選舉的時間點是否有影響，不過調查顯示至少6成的受訪者不受選舉外在干擾，有需求就購屋。



調查顯示，針對受訪者總統大選是否影響購屋決策調查，63％認為不影響，有需要就買，31％受訪者會因此觀望，6％受訪者則表示不清楚，至於調查希望多久可以買到合適的房子，則可看出現階段並沒有購屋急迫性，僅有15％受訪者希望3個月內可以買到合適的房子，24％則是希望3個月到半年可以買到，相對多數的34％則是希望未來半年到一年可以買到合適的房子，27％則是希望1年以上買到並不急。



曾敬德表示，從受訪者對於未來房價看法來看，目前潛在購屋人已經沒有不買房價會更貴的預期，因此調查發現相對多數的買方，希望半年內可以買到房子就好，若配合目前市況則可發現，現在自住比例高，購屋時精挑細選，並不擔心房子很快就被買走，與調查狀況相符合。



本季受訪者對於未來房價看法與上季類似，25％認為未來房價看漲，37％認為房價持平，38％認為房價會下跌，整體看法與去年同期、今年第二季調查時相似，調查結果可解讀民眾對於未來房市看法已偏向中性。



備註：信義房屋從9月15到22日，針對信義房屋官網的網路使用者進行調查，並回收1033份樣本資料。

社子島禁建50餘年，地方對開發案爭議不斷，目前開發進度為都市計畫、防洪計畫與環評等均陸續通過，剩下最後的區段徵收計畫。台北市長蔣萬安日前視察社子島，對中央喊話盼盡速核定。

區段徵收 訂3剔除原則

有關部分居民主張「反對區段徵收、無條件剔除」及「解除禁建，原地改建」等訴求，蔣萬安表示，為兼顧開發及保留，考量居民訴求及內政部建議，並參採近年全台各縣市辦理區段徵收將既有聚落剔除的案例，市府明確訂立3項剔除原則，分別為「同意比例過半」、「面積達500平方公尺」及「不影響防洪計畫與主要計畫」，並已剔除4處（共計7筆土地）劃設再發展區。

土壤液化憂大直案再現 將做好填土

社子島經液化潛勢分析，顯示屬於中度至高度液化潛勢區，未來開發是否會發生大直建案的疑慮？蔣萬安強調，對於區段徵收工程，一定會作好填土及地質改良，務必以安全為最優先考量。

台北市地政局指出，由於全區填土400萬立方公尺，可改善土壤液化潛勢。至於軟弱黏土層的壓密沈陷問題，公共工程已規劃地質改良，採用垂直排水帶（PVD）+預壓填土3m及預壓6個月方式，進行地質改良，可有效降低壓密沈陷量。

地政局進一步說明，未來各街廓的建築基地開發，除進行地質調查，設計適當開挖擋土措施、基礎及結構外，必要時可考慮地質改良或設置基樁以抑制液化災損，或搭配連續壁與內部地中壁配置，也可限制液化的產生及其範圍。

專案住宅租期 延長至24年

對居民安置問題，蔣萬安表示，市府已檢討放寬相關措施，包括「承租專案住宅租期12年延長至24年」、「專案住宅配售面積與拆除面積求取平衡」，後者尚須進行細部計畫變更、提高容積率方能達成，以求達到「妥適安置」及「戶戶安置」的目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為加速都市審議效率，桃園市領先全台，率先推出都市設計審議新分流制度。桃園市都市發展局表示，自10月1日起，建築基地面積未達2,000平方公尺者，都市設計審議和建造執照申請程序將一起審議，縮短審照的時間。同時，10月起，設計審議也將向紙本作業道別，改採平板進行圖面審查。

4階分流新制

都發局指出，新建建築工程依法須提出都市設計審議，桃園都市設計審議原本分為3階，現再新增第4階。

第1階：大規模基地開發，例如都計區內建築基地超過4,000平方公尺者、高層建築物等。 第2階：小規模基地，包括都計區內建築基地未達4,000平方公尺、工業區樓地板面積1.5萬平方公尺以下等案件。第3階：未達2,000平方公尺，但涉及開放空間或危老重建獎勵的案件。

第4階：建築基地未達2,000平方公尺，又不涉開放空間或危老重建獎勵。

都發局長江南志表示，經過今年度幾次的都市設計審議會，發現審議流程應該再優化，分流第4階的審議，也就是「建築基地未達2,000平方公尺者，又不涉開放空間或危老重建獎勵者」，基地開發相對簡單，併同建照一起審議，將可讓建築設計彈性增加，同時加速建照核發及其他類型案件的審議效率。

都審數位化 年省800萬元

江南志補充說明，桃園都發局同步啟動無紙化審議，都設審查自10月份起將全面數位化，初估可省下60萬張A3紙張，如以1張A3影印紙厚約0.01公分換算，大約可以省下19層樓高的紙張，預估減量約1,500公斤的二氧化碳排放量，相當於每年減少砍伐250棵15年樹齡的樹木，可節省約800萬元的印製費。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新竹科學園區管理局統計，9月以來，竹科已有40多家公司申報裁員，累計共165人，此外，美國晶片龍頭高通（Qualcomm）進行全球大裁員，近日該公司證實，台灣分公司也在調整名單內，業界盛傳裁員人數可能從200人到400人不等，引發市場熱議竹科裁員潮是否再起，而是否會衝擊新竹房市，也成為網友討論話題。

近日有網友在PTT論壇發文，好奇「不知道竹科裁員潮會不會持續下去，對新竹縣市房價有沒有影響」，文章引起網友熱烈回應。網友紛紛表示，目前看到的裁員人數應屬一般正常的人事調整，「40家裁165人？比較像是一般營運狀態吧！」、「等台商大裁員才嚴重，外商本來就常常裁員」、「高通自2015年開始，每年都在大裁員，沒裁員才是新聞」、「才165人就在那邊崩盤的味道，等16,500人再來說」。

網友認為大規模無薪假比裁員影響更大，「幾千人離職都是小事，放無薪假才大條」、「對新竹房市來講，發生大規模的無薪假才比較有可能影響房市，這種小比例的裁員都是毛毛雨而已」。

有網友認為只要台積電還在，新竹縣市房價仍是鐵板一塊，「台積電沒裁員之前，你們都不要幻想好嗎？」、「只要竹科還有台積電工程師，房價就能繼續被炒」、「新竹縣市不會崩啦！頂多凍漲，買盤及剛需是全台最硬」、「竹科前幾年每個都領的飽飽的，不會跌！」、「這新聞代表竹科好到超乎想像，新竹房市大好。竹科有數十萬名員工，每個月都在徵才上千人，結果現在才裁165人，這根本是公司正常人事調整」。

但也有內行網友從業界實況提出不同看法，「IC設計公司的一些積極的計畫都暫緩，科科業也啟動一些省錢計畫，例如錄取人數縮減、取消假日值班、平日不准報加班、不配合調廠就走人以及優退，甚至還有公司規定某些部門星期五要居家辦公，以節省公司的水電。房價會不會跌？不知道，不過觀望的人應該會變多」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實價登錄資料統計，扣除特殊交易後，2022年新北市的透天產品（含別墅）交易件數達1259件，較疫情前的2019年微增5.2％，其中汐止、新莊、板橋、鶯歌、樹林等地，量增幅度都超過2成，交易升溫的情況較其他地區更有感。特別是，近年來汐止區因受到內湖買氣外溢，吸引不少在內科上班族進駐，使汐止的透天交易升溫，增幅居新北市之冠。

　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，透天產品獨立門戶，有天有地，未來改建還有完整的土地持份，向來被視為最保值的房產選擇，不過隨著少子化和房價高漲，年輕購屋者為了躋身都會區，逐漸「捨透天、買大樓」。然而疫情翻轉民眾許多的消費習慣及居住觀念，當在家工作及遠距會議成為工作常態，近年反倒「捨蛋黃、取蛋白」，獨棟透天或郊區別墅反而因「密度低、人流少」，在防疫上成為居住優勢。

　觀察新北市去年增幅較大的區域，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，板橋、樹林都有不少透天位於熱鬧商圈，像是板橋的中山路沿線、府中商圈、重慶國中商圈，以及樹林前後站商圈，這些坐落鬧區的透天，許多都附帶鮮明的店面價值，在疫情前多半有店家進駐穩定經營，直到疫情來襲才帶動店面洗牌，增加了這些精華區透店的流通性。

　對於汐止透天交易年增幅度居冠，張旭嵐表示，近年來，汐止區因受到內湖買氣外溢，吸引不少在內科上班族進駐，使汐止的透天交易升溫，增幅居新北市之冠。

　汐止因緊鄰橫科地區，近年有別墅新案釋出，交易量略有成長；加上東勢街、汐萬路、伯爵街及秀山路等路段，本來就有不少的中古景觀別墅社區，因總價介於1500至3000萬元之間，與汐止市區的3、4房新大樓相差無幾，但使用空間更大，土地持份也更高，在高房價時代，頗受買家青睞，使汐止的透天交易升溫，增幅居新北市之冠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】