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[NOWnews今日新聞] 大直建案的重大施工鄰損事件，喚起民眾對老舊建物的安全疑慮，也讓危老重建話題再掀熱議。據台北市建管處資料，截至今年8月底，首都的危老重建核准案件數共869案，核准數量為全台各縣市之冠！北市各區當中，又以就是大直所屬的中山區，以128件居冠，而房價高貴的大安區，也以103件名列亞軍，士林區則以102件位居第三，而危老核准案最少的區域則是南港，六年來僅12筆。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市開發早，住宅老舊的情況嚴峻，根據內政部不動產資訊平台統計，今年Q2台北市住宅平均屋齡高達37.8年，30年以上的老屋占比超過七成，且首都的新案選擇有限，單價又高，使得購屋族為了當天龍人，只能往老屋發展。

近年受惠於危老重建政策，台北市陸續有不少老舊建築翻新，由於老屋整合的時間與金錢成本都不俗，所以建商大多會選擇開發效益較佳的區段著手，因此房價高的區段，危老熱度通常比房價低的地區更旺盛，以核准案件數最多的中山、大安與士林來看，均為北市房價前段班，舊翻新後的身價翻倍，加上時程、規模等容積獎勵的多項誘因下，加速危老送件的意願。

相較於中山、大安核准案件數破百，東區門戶的南港區，只有12件危老案核准，危老發展較為低調。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，南港區是台北市開發較晚的區域，素地供給相對豐富，加上東區門戶計畫規劃不少公辦都更案，降低業者自行投入老屋整合的必要性，使南港的危老推動火力趨於保守。

危老重建量能    隨時程獎勵遞減

台灣房屋進一步觀察台北危老核准案件數的歷年走勢，發現2020年298件是核准量的高峰，之後三年逐年遞減。

陳定中表示，危老重建自2017年修法通過，祭出為期3年的10%時程獎勵，因此以2020年5月上旬為分水嶺，此前送件者，可享10%的時程容獎；此後送件者，時程獎勵逐年以8%、6%、4%、2%、1%的方式遞減，至2025年5月歸零，所以2020年便湧現一波搶拿10%容獎的大量送件潮，使該年的危老案件數大幅衝高，之後送件潮消退，量能也隨之減少。

不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為，大直發生案件與危老案並沒有關係，主要還是開挖時的工程問題，現在北市也都有危老案動工，但也沒聽說周邊鄰居的房子倒了，不過台北市因為住宅密度高，改建時就又特別留意鄰損問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞] 統計台中辦公室租賃實價登錄資料，今年上半年台中辦公室租賃交易租賃量大爆發，已達1911萬元、超越2022年全年1830萬交易規模；其中西屯區七期商圈為台中商辦市場交易主力，今年上半年貢獻了1031萬，接近去年一整年1137萬元的交易量，佔全市總交易的54%，成為豪辦一級戰區，全球最大晶片微影設備龍頭艾司摩爾（ASML）也在今年進駐。

信義全球資產總經理林三智分析，台中商辦市場成長動能有三，其一是企業為提高國際接單競爭力，需要一個可接待客戶、展現公司實力的氣派辦公室，廠、辦分離趨勢下，七期商圈的商業氣息及豪辦新供給，成為企業租、買客首選。

其二是在地企業的置產需求，企業經營為分散風險，會將手上資金進行多元化配置，而商用不動產相對其他金融商品來說較為穩健，無論是自用、收租，從長期持有來看，都具備一定增值效益。

其三是跨區域企業總部需求，近期從市場交易可觀察到，許多在北部原本就有企業總部的公司，為拓展營運服務範圍，也選在中部設置第二總部，如艾司摩爾（ASML）今年就租下七期原衣蝶百貨部分樓層，做為在台灣的中部營運總部。

此外，相較台北信義區頂級辦公室最高租金單價落在4千至5千元，台中豪辦單價約在1千5百元至1千8百元，價格對承租方來說相當有競爭力，也會吸引企業主進駐。

信義全球資產中區商業仲介部觀察，目前承租方選擇進駐七期商辦，除考量辦公室設在指標大樓可展現企業實力外，也看中豪辦進出有電子門禁管制、企業主專用電梯，甚至每戶辦公室的員工、訪客人數均有管控，可加強隱私及安全性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

基北北桃大生活圈有許多上班族與學生搭台鐵通勤，有些站點雖然交通時間長，但房價低、購屋壓力也低，房仲依據實價登錄資料，統計台鐵基隆站到桃園站，各站平均房價，基隆市各站都在 1、2 字頭，房價最親民，房價成長最多的是汐科站，年增 8.1%，平均房價 41.3 萬元。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，基隆市各站周邊新建案少，拉動價格空間有限，反而受小資族青睞，汐止及汐科火車站附近為推案重點區域，房價受台北市南港區帶動，有新案拉抬與剛性自用撐盤，平均房價站穩 4 字頭。

台鐵基隆站到桃園站之間，各站的平均房價涵蓋 1 字頭到 7 字頭，房價差距大，台北市松山站均價最高，每坪 78.3 萬元，價格最低為基隆市八堵站，每坪 15.4 萬元，僅松山站房價的五分之一，基隆市的台鐵 5 站平均房價在 15.4-22.5 萬元，是價格最親民的地帶，吸引買方以通勤時間換取可負擔的房價與生活空間。

住商不動產基隆七堵加盟店店長黃義隆指出，基隆市老社區多，都更整合難度高，尤其火車站周邊素地難尋，一直以來新建案的推案稀少，不容易見到房價大幅攀升，但這幾年雙北房價高漲，許多新婚、首購族移往基隆購屋，像七堵站這樣的大站，周邊機能佳，購屋詢問度很高，但此站周邊以自住為主，屋主釋出有限，因此老屋居多的情況下房價還能有漲幅。關於近期廣為討論的基隆捷運，黃義隆也補充到，基隆捷運雖然常被提起，但議題延續二十幾年始終沒有明確動作，且捷運預定路線與目前台鐵路線相同，票價可能高於區間車，所以通勤族對捷運的期待感不如外界預期高。

綜觀各站房價漲幅，除了汐科站周邊房價有 8.1% 的年增幅外，南樹林年增 7.6%、平均房價 31.1 萬元，樹林站雖然今年沒有明顯成長，不過房價維持在 3 字頭，至於鶯歌站年增幅有 7.1%，平均房價 27.1 萬元，單價越來越靠近 3 字頭，郎美囡表示，樹林及鶯歌還有捷運萬大樹林線及三鶯線，由於軌道建設最貼近自住買方需求，房市發展穩健，但也提醒，若想買在未來捷運站周邊，待路線動工後入手最保險，畢竟捷運路線底定後還可能變更，避免砸重金卻建設撲空，等開發情況明確再布局較為穩當。

無論什麼時候提前還款給銀行，銀行收取的利息都是一樣的利率，利息則會跟著你的本金變化而改變，還沒有償還的本金部分都必須按月支付利息。

1.貸款的主還款方式：等額本金、等額本息

關於銀行貸款，大家普遍的認知是越早還越好，還的利息越少，其實這是錯誤觀念，為了搞清楚這個問題我們首先要搞清楚銀行的利息是怎麼計算的，還款一般分為：等額本息和等額本金。

（1）等額本金：是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

（2）等額本息：把貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

但不論採用上述那那一種還款方式，我們還款的都是分為兩部分，即本金和利息。我們習慣性的認為一開始還的利息多，後期還的利息少，所以提前還款不划算，其實不然，你每個月交的利息是根據你的本金來計算的。

那我們來算一下你還的利息，假如你一共借款A元，年利率為b，第一個月還款的利息為A*b/12，這就是你還的利息，你每個月還的錢減去這部分利息就是還的本金c。那麼為什麼每個月還的利息越來越低，就是因為你上個月還了一部分本金c，你欠銀行的錢為A-c了，這樣你再算下個月利息的時候本金就變成A-c了，本金少了，利息肯定少了。所以你每個月的利息都是銀行按照你當月所欠的本金的利息收取的。沒多收也沒少收。只不過剛開始本金多，利息就多了，大家就以為銀行故意高收利息。

（3）提前還款，划不划算？那麼為什麼都說提前還款不划算呢，其實最主要的原因是房貸在銀行來說屬於優質貸款，很少有壞賬、爛賬，所以銀行不希望你提前還款，而且明顯的把前期利息設計的多些，讓你形成這種心理效應，減少房貸的提前還款。

2.通貨膨脹款VS.償還貸款

我們再來談一談通貨膨脹的問題，貨幣在不斷的貶值，物價卻在不停的上升，10幾年之後，你每個月還的那點錢所能買到的東西跟現在相比，更是差很大了，在現在的大環境下能在銀行拿到的貸款絕對是最便宜的，一定要好好利用，所以在當前的利率水準下，筆者不建議提前還款。

選擇20、30或40年的房貸？

其實房貸是就是向銀行借錢買房，只要是欠債其實不管借款期多少年都是有壓力，只是壓力大小而已。有的人選擇20年房貸，這樣能早點還完錢早點輕鬆，產生的利息也比較少，不想辛苦一輩子給銀行打工；而有的人則覺得時間越長越好，這樣每個月還貸壓力不會那麼大，這樣生活品質也更有保障。雖然說不同年限的房貸各有優勢，到底該怎麼選，我們還是先來算一算不同房貸所產生利息差距到底有多大吧。

為了更直接好算，我們就以新臺幣1,000萬的房貸為例，假設利率以中央銀行2022年9月22日宣布升息半碼（0.125個百分點）之非政策性貸款的首購房貸最低樓地板利率1.81%，無限期，採等額本息攤還試算，看看分20年、30年和40年還清，到底需要付多少利息錢（參見表3-1-1）？

（圖片來源：《小資族房地產交易勝經》）

從（表3-1-1）看來，方案之間一眼可看出的差異點有兩個，分別是「月付金額」以及「本息總和」，貸款 20 年的月付金額雖高，但本息總和低；而貸款 30 年及40年卻相反，月付金額低，但本息總和高。比較出來後，會發現20年方案本息總額是 1,192 萬元，而30年的方案本息總額 1,296 萬元，雖然只差10年時間，但是利息卻整整高了 104 萬，不過房貸利率不同，利息差距也有不同。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

飛鷹地產董事長王銘國2023年9月12日表示，「竹竹苗」北自湖口南到苑裡共計約20家科技與產業園區，也發展出科技軸線、人文軸線、休閒農業等3大發展區塊，他指出，區域發展除了穩定的人口及工作機會外，更為都巿發展帶來量能。

王銘國表示，竹竹苗地區依發展大致可分為三，分別為(1)科技軸線：既有約20家科技與產業園區；(2)人文軸線：包括約150公里長的浪漫台三線景點；(3)休閒農業：竹竹苗雖不屬於農業大縣，但在農林生活上，應是人口造訪密度最高的區域。



3大發展區域帶動了經濟繁榮與人口增長，進而讓區域房地產穩健發展，王銘國表示，以近5年的人口成長幅度來看，除苗栗縣雖微下滑1.9％外，新竹縣、巿平均有2.5％成長；而科技軸線整體房價，5年漲幅以竹北巿71％最高，其次為頭份巿47.1％，而銅鑼鄉及苑裡鎮分別也有10％、7.1％的漲幅。王銘國指出，雖然政府為抑制房價飆漲，制訂各項打炒房政策，包括平均地權條例、限貸令、房地合一稅2.0及實價登錄2.0，然而「房價仍在內需不斷增加影響下，未來仍不受打房影響，呈現緩步上揚。」



王銘國表示，各項大規模公共建設及產業投資所帶動總體經濟成長將可預期，所以，發揮在地新創並結合科技與人文軸線、休閒農業，是飛鷹地產與其他品牌不同之處，目前飛鷹地產含籌備中，共計有30家店，分佈在新竹、苗栗、台中大甲地區，他有信心的說：「從苗栗深根，往北、向南延伸，跟隨科技軸線的發展，未來預計再展店，目標總店數為50家，提升房產服務之動能。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

基北北桃大生活圈有許多上班族與學生搭台鐵通勤，有些站點雖然交通時間長，但房價僅台北的1/2價、甚至1/5價，購屋壓力低，房仲依據實價登錄資料，統計台鐵基隆站到桃園站，各站平均房價，基隆市各站都在1、2字頭，房價最親民，房價成長最多的是汐科站，年增8.1％，平均房價41.3萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，基隆市各站周邊新建案少，拉動價格空間有限，反而受小資族青睞，汐止及汐科火車站附近為推案重點區域，房價受台北市南港區帶動，有新案拉抬與剛性自用撐盤，平均房價站穩4字頭。

雙北價高掛，小資買基隆



台鐵基隆站到桃園站之間，各站的平均房價涵蓋1字頭到7字頭，房價差距大，台北市松山站均價最高，每坪78.3萬元，價格最低為基隆市八堵站，每坪15.4萬元，僅松山站房價的1/5，基隆市的台鐵5站平均房價在15.4~22.5萬元，是價格最親民的地帶，吸引買方以通勤時間換取可負擔的房價與生活空間。



住商不動產基隆七堵加盟店店長黃義隆指出，基隆市老社區多，都更整合難度高，尤其火車站周邊素地難尋，一直以來新建案的推案稀少，不容易見到房價大幅攀升，但這幾年雙北房價高漲，許多新婚、首購族移往基隆購屋，像七堵站這樣的大站，周邊機能佳，購屋詢問度很高，但此站周邊以自住為主，屋主釋出有限，因此老屋居多的情況下房價還能有漲幅。關於近期廣為討論的基隆捷運，黃義隆也補充到，基隆捷運雖然常被提起，但議題延續二十幾年始終沒有明確動作，且捷運預定路線與目前台鐵路線相同，票價可能高於區間車，所以通勤族對捷運的期待感不如外界預期高。



捷運加持，樹林、鶯歌價有撐



綜觀各站房價漲幅，除了汐科站有8.1％的年增幅外，南樹林年增7.6％、平均房價31.1萬元，樹林站雖然2023年沒有明顯成長，不過房價維持在3字頭，至於鶯歌站年增幅有7.1％，平均房價27.1萬元，單價越來越靠近3字頭，郎美囡表示，樹林及鶯歌還有捷運萬大樹林線及三鶯線，由於軌道建設最貼近自住買方需求，房市發展穩健，但也提醒，若想買在未來捷運站周邊，待路線動工後入手最保險，畢竟捷運路線底定後還可能變更，避免砸重金卻建設撲空，等開發情況明確再布局較為穩當。

台中水湳經貿園區挾帶產業利多，房價持續攀漲，去年底一度出現預售豪宅單坪實登突破百萬元，甚至超越七期地區，儘管實登迅速被下架，經台中市府解釋原因是單價過高，但房市專家李同榮認為，操作背後隱藏貓膩，更痛批官方只是掩蓋打房無效的事實。

李同榮表示，交易價格過高，實價登錄就被政府下架，這就是實登最敗筆的地方，例如台中水湳經貿園區去年底的實價揭露，出現首例豪宅預售案單坪破百萬元，甚至超越七期豪宅，但很快就被下架，近期水湳特區也有預售屋實登單坪超過百萬被下架，經市府解釋原因為單價過高，因此不予揭露。

他認為，政府下架實價登錄的作法宛如鴕鳥心態，表面上質疑價格過高，背後其實有說不出的秘密，就是在台灣打房的氛圍下，不希望房價屢創新高，企圖掩飾打房效果不彰的事實。

李同榮提到，實價登錄如果只是價格偏高或偏低就去頭去尾，好奇人為使否能夠判斷真偽，「實登資料庫也因此落後揭露達兩個月以上才能補足所有交易量，造成即時統計數據偏差與錯誤，產生不確實資訊，嚴重影響市場判斷。」

根據他的觀點，實登單位經常在月初開始統計，實際上可分析的量體卻不到實際交易量的十分之一，分析出來的資訊也會嚴重偏差，有些揭露的房價也早就出現波動，這些都是實價登錄的缺陷，必須做到即時、正確並且透明，否則將淪為假訊息中心，建議政府徹底檢討，可從以下4點改善：

1.實價登錄應依建物過戶之同時，百分之百即時揭露，以利資料完全即時化、透明化。

2.政府認為過高或偏低的可疑物件可依交易合約與金流進行稽查，不實登錄依法裁罰。

3.民眾若發現有造假行為可依平均地權條例向地政機關檢舉

4.任何統計單位對於少數過高或偏低物件可適度刪除，確保分析資料正確性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據最新房地合一稅收統計，今年8月個人房地合一稅收金額達到39.3億元，創下今年的單月新高，反映2016年後取得不動產的屋主與地主，轉售後不動產出現大幅增值，因此稅收金額仍居高不下，統計六都之中，台中市仍是稅收王，8月房地合一稅收達7.6億元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計2016年以來建物的移轉登記超過300萬棟，隨房地合一稅制度上路時間越久，出售時適用房地合一稅的件數也越來越多，加上不動產的房價與地價都出現大漲，房地合一稅2.0也調整短期出售適用稅率，都帶動房地合一稅收增加，單月2、30億的稅收狀況越來越為普遍。

統計顯示，今年前8月平均單月稅收為28.5億元，8月稅收為39.3億元，創下今年單月新高，且年增幅度達到25%。若以各區域來看，房市熱區的台中市仍是8月的稅收王，台中市8月房地合一稅收7.6億元，年增36%，新北則是6.8億元，年增35%，台北市與桃園市都是4.4億元，台南市則也有3.9億元，高雄市4.8億元。

曾敬德指出，越來越多民眾出售時可能遇到房地合一稅問題，由於房地合一稅的節稅方式，都有一些設籍等規定，建議民眾都要先了解清楚，或者也可以利用重購退稅方式節稅，面對房地合一的稅負，民眾最好都先做好規劃。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市中山區「基泰大直」建案因施工不良，導致連續壁斷裂，造成附近民宅坍塌。基泰建設事後發給住戶一張合建同意，提出一坪換一坪條件。

韾傳不動產智庫執行長何世昌表示，對於基泰的作為與態度，大家生氣歸生氣，但冷靜下來回歸到最現實的問題，那就是重建後的房屋價值。

他分析4種不同的重建條件，若以「1坪換1坪實坪」，住戶眼前會有5千多萬的誘惑，可能很難淡定從容。

災戶重建利益差多大？何世昌分析4種不同情境。在老公寓價格的部份，用近期新成交的38.33坪、總價2,450萬這一戶作為基準，另新大樓每坪單價則概估為135萬元／坪。以下是在假設諸多個條件下換算出來的價格，提供參考。

1.如果重建條件為「換回含公設坪」、且為「1坪換0.7坪」，則重建後房屋坪數約26.83坪，含車位總價約3,922萬元；新房比舊屋總價增加約1,472萬元，增值幅度約60％。

2.倘若分回坪數調高到「1坪換1坪」，重建後房屋坪數是38.33坪，含車位總價上衝到約5,475萬元，資產價格比舊房子翻了1.23倍。

3.若分回條件是「1坪換0.7坪實坪」、且公設比35％的前提下，重建後房屋權狀總坪數約39.13坪，含車位總價為5,583萬元，不僅比「1坪換1坪含公設坪」價值還高，總價值更比舊房子淨增3千餘萬元，增值幅度擴大到1.28倍。

4.假如「1坪換1坪實坪」呢？結果十分驚人，重建後含公設總坪數約55.9坪，含車位總價高達7,847萬元；與原本老公寓2,450萬元相比，整整多出5000餘萬元，價值翻了2.2倍，亦比「1坪換1坪含公設坪」多出2400餘萬元。

他強調：「如果你是屋主，也許利益只有幾十萬、幾百萬都還忍得住，不讓口水流下來，但在好幾千萬元的誘惑前還能淡定從容嗎？」

他提醒受災戶，不論做了那個決定，都要思考基泰是否會「言而有信」，「因為從意向書文字來看，基泰『1坪換1坪』旁加上的（室內）為手寫，誰寫的並無簽名，誰來負責無從得知。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市政府地政局表示，近期針對八德擴大地區的預售屋建案進行突擊稽查，由桃園市不動代銷公會、桃園市政府消費者保護官、建築管理處、地政局及八德地政事務所，共同執行稽查作業，重點為嚴查炒作，每戶（棟）最高可罰鍰5,000萬元。

不定期、不定量執行檢查

地政局表示，為有效管理及查核預售屋銷售情況，採不定期不定量方式稽查，今年度已辦理第8次預售屋建案聯合稽查，針對建造執照、預售屋銷售及預約單（紅單）、廣告內容刊登及資訊揭露、預售屋買賣契約書、預售屋實價登錄、房地讓與或轉售、代銷業及銷售人員執業、不動產炒作、樣品屋及銷售中心的使用等項目，進行稽查。

發現違規炒作 得連續處罰

地政局強調，依《平均地權條例》規定，利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元；此外，處罰對象如為執行業務違規者，除處罰行為人外，對該法人或自然人同時應處以相同的罰鍰，且命令期間內改正，經限期內改正但未改正者，得連續處罰。

地政局表示，經稽查八德擴大地區3建案皆未發現炒作及違規轉約等情事，除代銷業及銷售人員執業缺失，由地政局令限期改正2案外，其他項目均合格。