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「申請房貸」是許多首購族頭痛的問題，首購族申請房屋貸款要注意什麼事情呢？由永慶房屋專家來解答，同時也分析最新拍板定案的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」。永慶房屋指出，新青安貸款主要新制方向包括：貸款額度從800萬增加至1000萬，寬限期從3年延長到5年、貸款期限從30年拉長到40年，貸款利率由政府再補貼一碼(0.25個百分點)，加上現行行庫補貼半碼，共補貼利率0.375個百分點，一段式利率將從2.025％降為1.775％，方案自2023年8月1日起至2026年7月31日止，共計3年。

減輕購屋族壓力！新青安貸款千萬房貸每月省千元



永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，假設申貸人房貸1000萬元，無寬限期，採用本息均攤來試算，以30年房貸來說，每個月可節省1,240元，而40年房貸，每個月可省下1,302元，加上寬限期的拉長至5年，一般常見的寬限期為1年至3年，確實對申貸人減輕不小壓力。



陳俊宏資深經理補充，房貸貸款期限通常分為20、30及40年，貸款年限愈短，利息總支出會愈少，但相對的每月的還款金額也會愈高，貸款期限的選擇與個人經濟狀況有關，需審慎考慮並挑選最適合自己的貸款方案。



l   青安貸款不年輕可申請嗎？有年齡限制嗎？—很多人以為青安貸款必須是年輕人，但其實沒有特別限制最高年齡，除了需是民法規定成年年齡，重要的是，只要本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的人皆可申請，轉貸戶不適用。



l   無自用住宅該如何認定？—無自用住宅並不侷限第一次買房子的人，只要符合本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的條件，都可以申請。



l   貸款方案需考量未來還款能力—民眾選擇房屋貸款時除了透過自備款及欲購屋的總價去推算需貸款成數外，還需考慮「購屋區域的首購房貸利率」，每家銀行針對不同區域的首購房貸利率不全然相同，建議民眾申貸前先上網估算未來每月能還款的金額，以免造成日後經濟壓力負擔過大，再向銀行諮詢。



陳俊宏資深經理提醒，雖然新出的「青安貸款」利率最低到1.775％，比許多銀行還低，但需注意優惠期限只到2026年7月底！假設現在申請成功，雖然有3年時間享有優惠，但到了第4年利率便會調升回2.1％，甚至可能比其他一般銀行的利率還要高，申貸人需算仔細青安貸款是否有符合自身需求。



l   財力、信用證明要留下足跡—想要成功申請房屋貸款很重要的就是增加銀行的信用分數，銀行會透過聯徵中心調閱申貸人的個人信用評分，因此有許多民眾會選擇薪轉銀行作為申貸銀行，有助於提高銀行的信用分數。



陳俊宏資深經理提醒，過往有些民眾因為不習慣使用信用卡，日常生活多以現金支付，因此從未和銀行來往，也沒有信用卡，也就是俗稱的「銀行小白」，這類人讓銀行難以判別信用紀錄、還款能力，容易成為銀行的拒絕往來戶。建議這類民眾先向銀行申辦第一張信用卡，增加和銀行的往來紀錄。



此外，有些soho族、自由工作者的收入並不一定是透過銀行轉帳，建議要將收入集中定期存入銀行，讓自己的財力證明在銀行留下紀錄，而有信用卡的民眾切忌每月繳款只繳最低金額，最低應繳金額只是維持信用卡的最低門檻，當在申貸時會被大扣分，需特別留意。注意以上事項，便能增加銀行的信用分數，更有機會順利貸到理想的成數。

日前內政部舉辦「社會住宅包租代管第4期計畫」啟動記者會，除延續前期既有的「3稅減免、3費補助、3年服務」措施外，第4期計畫將由包租代管業者協助房客申請300億元租金補貼專案，並放寬長者及身障者私宅可跨縣市換居入住社宅。

行政院長陳建仁指出，政府推動「8年20萬戶」的社宅政策，直接興建已近8萬戶，預計今年底可望達到9萬5千戶，包租代管預計今年底實際有效契約戶約6萬8千戶，總計達16萬3千戶。

包租代管 累計媒合約7.6萬戶

內政部長林右昌指出，政策自2017年底推動，截至今年7月底，累計媒合7萬5,854戶；4.0版將提升量能，以每季7,000戶為目標，3年內新增8萬戶，提供房東與房客永續的包租代管服務。

林右昌表示，第4期計畫讓加入社宅包租代管長者換居可跨縣市服務，鼓勵長者及身障者申請換居至電梯住宅、無障礙設施完善的公寓，或選擇申請入住由政府直接興建社會住宅，透過改變居住環境，減輕生活及行動負擔，進而提升生活品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

落實居住正義，是台南市長黃偉哲上任之後的重要目標，台南市政府都市發展局2023年8月7日於市政會議說明租金補貼、包租代管、社會住宅及首購族貸款利息補貼執行情形。台南市長黃偉哲表示，政府預算資源有限，住房政策必須對症下藥，每一分錢都花在刀口上。

黃偉哲認為，首先要保障弱勢租屋族都能獲得補貼，再來是讓首購族減輕貸款利息負擔，同時也要創造稅務優惠讓有屋者願意釋出空屋。透過多元政策工具保障供需雙方，讓空屋能被充分利用。黃偉哲也指示都發局務必要加強宣傳，讓民眾瞭解到在住房政策上，自己的權益是增加的，限制是減少的。



都發局說明，台南市整體租金行情相對較低，對弱勢家庭租金補貼較為有利，中央自2022年推出「300億元中央擴大租金補貼專案」，將申請資格大幅放寛，初入社會單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家戶的補貼金額給予1.2倍至1.8倍加碼。2023年起更推出租金補貼2.0版本，不僅擴大到18歲以上租屋族皆可適用，申辦門檻降低、流程也更加簡易。



此外，為協助國人自用住房購屋貸款，內政部從2023年6月至年底推出「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」，台南市政府則加碼推出「首次自購住宅貸款利息補貼」方案，優先幫助40歲以下青年首購族，符合條件者給予一次性6萬元補貼。



都發局進一步表示，為顧及民眾申請的便利性，除了永華及民治市政中心之外，在東區、南區、安南區、永康、仁德、麻豆、柳營及六甲8個區公所，也都有配駐人員提供洽辦諮詢服務。



都發局指出，2022年租金補貼合格戶有2萬1328戶，2023年截至目前，含舊案帶入戶數則有3萬3203戶；至於青年購屋貸款利息補貼，自2023年8月1日起受理申請，預計將補助630戶。



此外，台南市政府與中央合作，目前興建及規劃中的社會住宅戶數達8138戶，已動工則有2616戶，預計從2025年起將陸續啟用營運。至於包租代管政策，截至2023年7月，已媒合5340戶。第3期計畫戶數為1600戶，預計將執行至2023年8月底，執行率估可達97％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部有意變更預售屋履約保證制度，傾向工程進度超過六成，才能動用信託資金，鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰2023年8月7日對此表示，開發商都支持預售屋履約保證制度，以此保護購屋者權益，但現階段建造費用專款專用制度都在穩定運作中，不能因為零星爛尾樓個案就因咽廢食，拉高動用信託資金標準，這樣矯枉過正，恐怕會造成更多開發商資金鏈斷裂，引爆更大的房市及金融的連鎖反應。

賴正鎰說，政府已經嚴控土融貸款成數，頻頻實施金檢，全體金融機構多遵守「5成上限」原則，有的甚至貸款壓縮到4成，且其中1成更需等到開工時才能撥款，且土建融的利率也提高到3％左右，申請土地融資後需在6個月內取得建照，若18個月都沒有動工，銀行就會收回貸款，減少買地養地及炒作土地，但這些金融政策對多數中型建商已經是不小的負擔。



他指出，政府在2010年起實施預售屋履約保證，工程完成到哪裡的進度，就階段使用專戶的錢，對中小型建商興建預售屋產生財務挑戰，很多中小型建商已經退出預售市場，剩中大型建商開發商，但通膨造成的原物料建築成本大漲，人工成本過重的情況下，多數建商在預售案的金流控制上，更要顯得小心謹慎。



在履約保證制度下，若有建商因故不能繼續興建時，由受託金融機構或受託執行履約管理者辦理清理處分繼續興建至完工交屋，這些都是對購屋者的保障，不動產開發商公會會員及建商業界也都能理解並配合。



賴正鎰認為，消費者購買預售屋，其目的在取得房屋，而非僅為價金之返還，預售屋興建期間都依照法規專款專用，給預售屋購屋者信心，尤其是預售屋興建期間長達兩三年以上，建商積極努力達成買賣房屋「產權清楚」、「依約施工」、「如期完工交屋」等目標。



他表示，既然這些制度都照常進行中，實在沒有必要又提高標準，須要求建商開發商須完工達到六成，也就是樓地板面積完工的階段，才能夠動用資金，這樣將對建商造成更多資金壓力，希望政府就照現有制度走就可以，這樣才能維持銀行，買家跟開發商建商的三贏局面。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】