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房市買氣降溫，連帶影響撿便宜的法拍市場投標意願，今年上半年法拍屋的拍定率僅47.8％，比起去年上半的54.8％，驟降7個百分點，法拍屋拍定率直線下滑，過去每年熱門的「蘋果件」釋出吸引30組以上人馬搶標動輒超過20件，今年迄今僅有5件。

　法拍屋由於相對低價優勢，除了賺取價差的投資客外，也吸引低價撿便宜的自住客，買氣與一般買賣市場連動，根據寬頻房訊統計，今年上半年全台有2,958件法拍屋釋出，僅拍出1,415件，拍定率僅47.8％，是自2021年下半年以來首次跌破5成。

　景氣熱絡時，法拍屋拍定率通常可達6成的台北市、新北市，今年上半年分別僅57.2％、48.3％，六都中拍定率最低的台南市，更跌至44.5％。

　過往底價低、地點好的熱門物件常可吸引數十組人馬搶標，今年以來搶標的熱度也明顯降溫，以投標人數超過30件的法拍屋數量來看，2020年至2022年間每年都有20多件，其中2021年時台中南區仁和二街一間老透天一拍時，更吸引165組搶拍，不過今年以來超過30封標單的法拍屋只有5件。

　寬頻房訊發言人徐華辰表示，即使央行啟動升息已一年多，房貸利率突破2％，不過整體利率仍不算高，房價高漲使有資金壓力的屋主多能在一般買賣市場脫手，加上金管會對於因新冠肺炎疫情影響貸還款困難者持續展延，使得法拍屋釋出規模並未放大。

　政府打炒房政策如房地合一稅2.0、擴大選擇性信用管制等措施，財務槓桿操作空間受限、持有期間拉長，壓縮套利空間，也影響投資客的進場意願。

　供給低檔、加上買氣降溫，使得拍賣規模移轉處於歷史低檔，上半年全台拍賣移轉1,668棟、年減18.6％，創統計以來同期新低。

　法拍移轉低量的現象遍及全台，六都中除了台南增加外，其餘五都均減少，全台21縣市中更有16個縣市低於去年同期，過去幾年房市熱到無貨可賣的新竹縣、市，更雙雙大減5成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

法拍業者觀察，整體房市景氣不振，房價居高不下，租金收益率難以維持，企業法人和高資產族喜愛投標的高價法拍屋急凍，過去會有不少人搶進條件中庸的物件，也明顯退燒；僅有超低總價、或後段拍次、底價明顯低於行情的「金字塔地下室端」的物件釋出，才會吸引投資人搶標。

　以總價超過1億元的高端物件來說，2021年拍定率高達42.4％，去年降至29.2％，今年以來更降至16.5％。

　未來一個月要釋出較受矚目的大型物件，包括台開在台中多件名下資產合計底價近23億、台中烏日光日路、WORD GYM承租的平房底價4.8億、彰化員林昱曜建設推案基地底價1.6億、高雄燕巢大占無極天靈霄寶殿底價1.24億、高雄美濃高美醫校校地合計底價3.6億元等。

　不過「超低價」物件，仍有一定買氣，如萬華區康定路一間沒有土地所有權的公寓地上建物，日前以底價6萬元一拍，結果高達91封標單搶標，最後以500萬拍出；高雄楠梓一間底價267萬的公寓也吸引61組競標，最後以661萬元拍出。今年投標人數前十名的法拍案件，就有七件為底價不到千萬的低總價案件。

　法拍業者觀察，地段不錯、具有出租需求的點交物件，以及因近年房價上漲、但部分案件法拍流程較長、進入後段拍次時底價和市價產生明顯落差的物件，通常都會吸引較多人搶標，不過這類產品由於投標者眾、又多為願意出較高價的自用需求者競逐，通常拍定價並不會比市價低。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來，台灣房地產市場可謂小宅當道；原因眾說紛紜，不少人認為這和少子化導致現代家庭成員減少，甚至單人戶籍增加有絕對關係，但說來說去，最關鍵因素不外乎房屋單價持續上漲，潛在購屋者的購買力卻原地踏步，開發商因勢利導，自然得將坪數壓低，以維持市場接受度。

單價漲不停 商品微型化

其實整體來看，三十多坪三房仍是佔比最高的主流規劃；但單看各地一線區，規劃坪數的確愈來愈小，尤其又以房價恨天高的大台北都會區最明顯。而延續至今，現在雙北一級地段的房市商品，甚至已不能用小形容，稱「微型化」才更貼切；像是以往認知，至少二十五坪才能規劃二房，如今卻出現大量不到二十坪者。

對消費端而言，房市商品微型化最大誘因，是能夠在不增加負擔的前提下進駐一線精華區，對置產投資者來說，則可降低卡位門檻。因此，微型商品小歸小，卻仍能維持一定的銷售成績。

尤有甚者，近幾年基於新冠肺炎疫情等因素，通膨壓力鍋突然迅速爆開；面對再也關不住的通膨巨獸，不動產投資仍是極重要的抗衡工具、保值首選。因此目前為止，開發商仍不斷在都會區複製這類商品。

客觀情勢變 思維需更新

然而同時間，也正悄悄形成另一股新的作用力。從二○一六年就開徵的房地合一稅、後來的二．○加強版，再到今年初《平均地權條例》修訂；這一系列制度變革，勢必使過去常見的短線投資買盤減少，甚至退場，而房市需求面，也將轉以剛性需求為大宗。基於買盤結構及制度面等主客觀條件改變，漢華廣告副總管清智認為，房市置產一族必須要有所因應。

管清智分析，考量持有及交易利得稅負加重，投資不動產不能再像以往那樣放著等增值就好，必須考量物件的流通性，出租也要考量市場接受度；因為在通膨及物價上揚壓力下，進行任何投資時，都必須兼顧流動及變現性。

而先前建商大量推出的都會小宅，隨著近期陸續交屋，實用性其實已開始受到嚴厲檢驗；畢竟不到二十坪仍硬是規劃二房，對自住者來說，確實會出現空間利用性不足或不佳等問題。

再從另一個角度切入，大台北都會區二房或以下的微型小宅，同樣總價拿到桃園，買實用性更高的正三房綽綽有餘；加上區域發展差距拉近，人口流動到新興發展區已成現實。因此可見的未來，剛性住房需求能量會從所謂蛋黃一線區轉往外圍新興區；現在看似熱門的雙北蛋黃區微型小宅，未來市場接受度很可能下滑，進而削弱其保值性。

新都會三房 保值潛力股

總括來說，基於都會小宅的實用性及未來市場接受度存疑，所謂蛋殼區或如桃園等過去平價區，又正值人口紅利兌現期；以上種種都正暗示，過去多數人奉行的不動產投資「地段至上」鐵律，將不再是不變真理。展望未來，置產族勢必要有全新思維。

管清智就建議，同樣預算之下，不一定非得卡位一線區買微型商品不可，類似桃竹這類新興都會區內的三房產品，或許會是更具保值潛力的標的。

行政院通過「中央擴大租金補貼專案計畫」，每年租金補貼金額由現行57億提高至300億元，還放寬補貼申請資格，對此營建署於日前透露，有關租金補貼計畫，房東如有禁止申請補貼，房客能拒絕及主張無效，如不改正者，最重可處50萬元罰鍰，還可按次處罰。

營建署表示，「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」111年度受理32萬餘戶、合格27萬餘戶，已創歷年新高，而租金補貼2.0，採取包括隨到隨辦等多項精進作為，自今(112年) 7月3日起開始受理截至8月3日，總申請達38萬7693戶又創新高，新申請戶16萬3896戶也超越去年同期紀錄。

營建署強調，房客申請租金補貼，住宅所有權人可享有公益出租人所得稅等稅捐減免優惠，鼓勵房東放心將房屋出租，房東如有禁止房客申請租金補貼情形，房客能拒絕及主張無效。

房東阻擋申請補貼，要求漲租或負擔所增加稅賦，根據營建署說法，房客可向縣市政府提出申訴要求改正，如不改正者可處3萬至30萬元罰鍰；仍拒絕改正者可加重處5萬至50萬元罰鍰，且得按次處罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來父親節常被戲稱為「付清節」，也點出一家之主的財務壓力，當中房貸負擔是許多家庭最大的支出。房仲業者統計，金融聯合徵信中心今年第1季的都會區男性房貸負擔狀況，台北市的授信額度位居六都和新竹縣市之冠，達1691.2萬元，授信額度最低的是高雄市748.2萬，相當於台北父親們背負房貸的辛苦度，是高雄父親們的2.3倍。

進一步觀察六都和新竹縣市的房貸壓力，授信額度居次為新竹縣市1099.8萬，略高於新北的1093.6萬，其次依序為台中市850.1萬、桃園市813.9萬、台南市786.3萬和高雄市748.2萬。

不過，新竹縣市在平均購買坪數高達53.4坪，比六都還多，台北市的貸款最高但購買坪數38.4坪，值得注意的是，新竹縣市合計的平均鑑估成數為102.9%，似乎在銀行眼中，新竹縣市的房屋比契約的買價更值錢。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明，聯徵中心定義的鑑估成數，為鑑估值相對於買賣契約價格的比率，所以鑑估成數超過100%，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。

由於台北市不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，通常與簽約買房時有段落差，鑑估值往往高於原契約價格許多。近年來，新竹縣市房價急起直追，平均總價已超越新北市，其中新竹市貸款鑑估成數更高達106%，新竹縣也是101%，新竹地區整體為102.9%。

張旭嵐指出，主要近年新竹縣市的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值高於當初的買賣契約價格，鑑估成數超過100%，凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證；而新竹科學園區就業人口不僅帶動購屋需求，購屋實力與生養能力也相對突出，加上新竹縣仍有不少外圍地區以透天厝交易為主，使得整體購屋坪數大。

另觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄市73.7%最高，桃園市也有73.1%；貸款利率則是台中市最高，達2.09%，新竹縣市和台北市並列最低，平均皆為2.05%。資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

陳定中說，高雄市、桃園市近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中市則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

身份證影本、印鑑證明、印鑑章及所有權狀正本，是買賣不動產應備的證件。當公司將您外派國外，屆時正想賣房屋，怎麼辦？將資料留給配偶或是親戚就可以辦理嗎？多一個手續，省下一大堆麻煩。

正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的客戶近期接到公司的派令將調到國外上班，由於剛買了新的房屋，舊的房屋正打算賣掉，詎料，接到派令該怎麼辦？客戶以為，只要將身份證影本、印鑑證明、印鑑章及所有權狀正本交給還留在國內的先生辦理即可，殊不知道少了授權書就無法辦理。



就授權書而言，可以等該房屋成交後再由國外的駐外使館申請核發，也可以在出國前先到法院公證處完成公證授權書。由於國外的幅原遼闊再加上台灣的外交處境困難，所以海外授權書的取得，相較於國內公證授權書的取得困難許多，因此建議客戶先將公證授權書完成後再出國，避免未來房屋買賣的曠日費時。



客戶好奇的問我們，不是有印鑑證明、印鑑章就可以辦理過戶了，為何要多此一舉？依據民法第 531 條：為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。以及民法第534條規定：不動產之出賣或設定負擔須有特別之授權，所以房屋買賣簽約委託他人辦理時必須有授權書。



坊間除了公證授權書及海外授權書外，也常有私下授權的情事，如果賣方已經出國，這份授權書是否本人簽署？是否有效？因為無法舉證，為了避免買賣爭議，法院公證授權書是最有效及簡便的好方法。經過公證的授權書簽署完成後，客戶安心的出國了，我們預祝他們很快的成交房屋，讓我們也可以增加一筆代書費收入。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

銀行鑑估值是房貸購屋最後核貸總額的關鍵之一，台灣房屋彙整聯徵資料，2023年Q1，台北市、新竹縣市，放貸的房屋「銀行平均鑑估值」竟超過房屋平均購買價，分別超過0.2%、2.9%。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明，出現這種情況，通常是發生在預售屋、轉增貸上，貸款時機房價高於購買當下，成為另類「銀行認證」的房價攀升。

根據台灣房屋資料，2023年Q1，銀行平均鑑估值/房屋平均購買價，六都與新竹縣市，依照高低排序，新竹縣市102.9%、台北市100.2%、新北市及台南市99.8%、桃園市99.5%、台中市及高雄市99.2%。

張旭嵐說明，購買預售屋到成屋貸款，通常至少需要2~3年時間，期間若房價攀升，就有可能出現銀行價估值高於當初購買價的情況；另外，如果房貸期間房價攀漲，房貸戶進行了增轉貸動作，也會出現銀行價估值高於原契約價格的情況。

她指出，而新竹近年預售屋交易熱絡、房價攀升的情況大家有目共睹，也讓新竹縣市出現了銀行鑑估值高於購屋價2.9%的情況，成為變相的「銀行認證」房價快速攀升。

另外，觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄73.7%最高，桃園也有73.1%；貸款利率則是台中最高，達2.09%，新竹與台北並列最低，平均皆為2.05%。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

他說，高雄、桃園近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房價飆漲，部分原因在於人力短缺問題，根據最新全國核發住宅量統計數據發現，去年建照、使照的核發量，以及申報開工量，皆創近10年新高，其中開工面積達628.6萬坪，但使照近3年的成長幾近停滯，估價師認為，大量預售新案湧入，恐拖累營造人員的調度情形，並造成加價搶工問題。

根據最新2022年全國核發住宅的統計數據來看，全國建照達18.1萬戶、使照為11.2萬戶、申報開工為14.6萬戶，皆創近10年新高，分別年增6%、6.9%及11.9%；而在總樓地板面積方面，建照呈逐年上揚，已來到2519萬平方公尺、約762萬坪的水位，但尚未突破2013年2542萬平方公尺、約769萬坪的前次最高水位。

開工量年增11.9% 使照成長近停滯

所謂的「建照」，即建築執照，取得後才可推案、興建，可作為建案、預售案新供給的判斷；所謂的「使照」即使用執照，是住宅建造完成後申請的執照，也就是新成屋的數量。

至於申報開工量即是申請動工、開始挖土整地並興建，由於央行祭出選擇性信用管制後，購地貸款保留1成動工款並要求借款人須於18個月內動工興建，否則將逐步收回貸款並採階梯式加碼計息，因此在建照量逐年上揚下，開工量往往也隨之增加。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠觀察，住宅使照在近3年僅微幅成長，幾乎可說是停滯狀態，在市場湧進大量預售新案的同時，若使照未有顯著貢獻值，恐拖累營造人員的調度情形，缺工問題加劇。

全台逾600萬坪建案開工 易現加價搶工

另一方面，陳孟筠指出，申請開工量創近10年新高，且建照的總樓地板面積高達2078萬平方公尺，換算約為628.6萬坪，表示同時間有大量建案進入興建期，易出現加價搶工問題。

值得一提的是，不論是建照、使照或申報開工數量，皆以台中市核發的總樓地板面積最多，成為這波房市熱潮中備受青睞的區域，以建照面積來看，台中市從2017年以來迄今皆拿下第一，並呈逐年穩定成長，雖然2022年受通膨升息影響年減約2.2%，但仍連續3年維持在500萬平方公尺、換算約151.25萬坪的水位。

多數情況下，建案低樓層戶別的價格會比較便宜，但網友聽說低樓層缺點很多且難以脫手，猶豫是否投資這類產品，對此內行人指出：「地段、價格」才是重點。

日前一名網友發文詢問：「買5年內蓋的2至5樓低樓層的大樓真的有那麼多缺點嗎？若要投資會難以脫手嗎？」留言處還有網友補充低樓層4缺點：窗戶或是陽台常常都髒的、鄰棟間距不足，日照不夠且通風不足、有車水馬龍的噪音、蚊蟲多。

不過多數網友認為，房屋所在地段才是重點，「重點是地段不是樓層」、「交通便利，生活機能好也是不會難賣」。另有網友表示，「我住四樓，便宜又大碗」，甚至有網友戲稱「地震比較不搖，也比較不會下陷跟腰斬，而且停電的時候不用爬太高」，還有網友表示「前幾年地震不斷的時候都住在高樓，那真的是夠嗆的，不想再往高樓層移動，就算風景再美都一樣。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房仲業者依聯徵中心調查 2023 年第一季的都會區男性房貸負擔狀況，授信額度以台北市最高，達 1691.2 萬元，最低的是高雄 748.2 萬元，等於台北爸爸背負房貸的辛苦度，是高雄爸爸們的 2.3 倍；房貸壓力居次的是新竹縣市的 1099.8 萬元。

統計也顯示，新竹縣市平均購買坪數則爲 53.4 坪，為各都會區之最，但房價鑑估值也高。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，聯徵中心定義的鑑估成數，為鑑估值相對於 買賣契約價格的比率，因此鑑估成數超過 100%，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。台北市不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，又通常與簽約買房時有段落差，鑑估值也往往高於原契約價格許多。

近年新竹房價急起直追，平均總價已超過新北，其中新竹市貸款鑑估成數更高達 106%，新竹縣也是 101%，新竹地區整體為 102.9%。張旭嵐表示，這主要是近年新竹的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多 3、4 年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，鑑估成數因而超過 100%，也凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證。

而新竹科學園區就業人口不僅帶動購屋需求，購屋實力與生養能力也相對突出，加上新竹縣仍有不少外圍地區以透天厝交易為主，因此整體購屋坪數大。

觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄 73.7% 最高，桃園也有 73.1%；貸款利率則是台中最高，達 2.09%，新竹與台北並列最低，平均皆為 2.05%。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

陳定中表示，高雄、桃園近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。