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在高雄只要存到一桶金，就有機會買到500萬元左右的物件。（圖片來源／信傳媒編輯部）

高雄近年房價水漲船高，總價5百萬元以內還能買的到房？台灣房屋集團根據內政部實價資料，統計除透天厝之外的住宅交易，高雄今年上半年總價5百萬元以內的低總價交易，約占所有住宅交易的三成，而低總價交易的五大熱區，三民區佔18.4%，榮登高雄今年上半年，最熱門的親民購屋區，苓雅區及鳳山區，均有超過一成的交易佔比，各以13.2%及11.1%，分居二、三名，其他包括小港區、前鎮區也都入榜。

另外，觀察房價500萬以內的低總五大熱區的平均購屋總價，介於300~360萬元左右，其中同樣以三民區最為親民，平均總價落在300萬元。

三民區最親民平均總價僅300萬元

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，以自備款兩成來算，只要存到一桶金，就有機會買到500萬元左右的物件，且並非只能往蛋白蛋殼區移動，觀察前三大低總價熱區，反而都集中在市區，像鳳山、三民區就是高雄人口最多的二大行政區，苓雅區則為市政文教中心，這些熱區發展早，區內中古華廈、公寓、小套房、甚至國宅等，低總價物件選擇性相對多元，且這些區域擁有成熟優渥的生活機能，能以低總價預算卡位市區地段，吸引不少小資買盤進場。

台灣房屋進一步統計，今年上半年低總價成交物件類型，九成以上的物件，平均屋齡落在20年以上，其中又以40年以上高齡老屋為大宗，佔比約39.7%，而平均購屋面積，則有八成是30坪以內的物件，又以20~30坪佔39%，其次為10~20坪，約佔32.6%。

屋齡雖高但先求有再求好

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，500萬元以內預算，想在市區買房，除了中古小套房，早期大樓華廈公設比較低、公寓實坪又大，雖屋齡較高，但對求市區機能，預算有限又想擁有足夠生活空間的首購自住客群來說，是先求有再求好的熱門購屋選擇，然而以目前三民區行情來說，屋齡40年以上的老公寓，4、5樓才可能總價3~4百萬元有找，如果是3樓以下，則要5~6百萬元起跳，才有機會入手，包括鼎山家樂福商圈、建工商圈、陽明學區等，都是低總價購屋熱區之一，除此之外，市區500萬元以內想入手透天，已幾乎難尋。

李家妮認為，近年高雄房價水位升高，中古房價連帶補漲，低總價交易比例有逐漸下滑的趨勢，未來想要鎖定市區以親民價購屋，在購屋條件上，勢必有所取捨，走向捨新求舊、棄大換小的選擇，而不少物件雖屋齡偏高，不過如位在優勢地段仍具有保值空間。不過，老屋修繕、翻新成本，相對新屋耗費高，都可能增加實際購屋成本，購屋族也需列入考量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近幾年房價上揚，薪水停滯不前，民眾購屋年齡持續向上攀升，台中市年輕人買房何處去呢？中信房屋研展室彙整聯徵中心近1年(2022年第2季至2023年第1季)，發現台中市20歲以上至30歲的年輕人新增房貸數為4292件，其中北屯區以1066件成為台中8年級買房首選，等於每4個8年級生，就有1人選擇在北屯區買房。西屯區以390件居次，前2名落差達2.7倍之多。

 

詳細觀察北屯區數據，申貸的1066件中有910件是電梯大樓的產品，佔比高達85.4%，而其中3年以內的電梯大樓就有643件，平均鑑估值為988.8萬元。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意分析，以北屯區來說，洲際棒球場跟水湳經貿園區周邊，近3年多半為40坪以上正3房的產品，整體的單價跟總價都偏高，如果以少數的正2房帶車位的電梯大樓來看，總價就要到1300萬元以上。



楊乾意指出，廍子重劃區屬於北屯區的蛋白區塊，年輕人都喜歡住新房子，這區屋齡都在10年內，且價格實惠很多，年輕人較負擔的起，以千萬的預算來看，可以買到屋齡3年內、正2房帶車位的電梯大樓，雖然商圈發展還沒完全發展成熟，但距離離太平樹孝、東山軍功等既有商圈僅有5分鐘的車程，因此吸引了不少8年級生進駐。



中信房屋研展室副理謝欣亞說，年輕人喜歡新大樓的原因也跟公設的豐富度有關，現在健身房、游泳池都是標配了，以管理費來看，廍子重劃區近千戶的大型社區，如「總太聚作」、「總太2020」，戶數多的社區管理費攤下來，目前每坪都還在60元以下，加上車位管理費，每個月2000元不到，對年輕人來說是願意負擔的價格。



對於區域的未來發展，楊乾意認為，廍子重劃區十分具有發展潛力，該區交通十分發達，抵達中科只要20分鐘，經由台74支線可以接國道三號、國道四號，「國道1號增設銜接台74線系統交流道工程」將於明年5月完工，交通系統串聯整個大台中，後續還有屯區國土計畫、市立醫院BOT案等，機能利多不斷，是具有「交通建設丶產業發展」優勢的蛋白區，且目前房價還算親民，未來仍能吸引到首購族進駐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地持有或交易，都會提供「自住」使用的優惠稅率，財政部指出，每一法令規定的自住定義不完全相同，但基本上都必須符合無出租營業使用的基本條件。

　其中，地價稅為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記；所得稅法規定出售自用房屋可享400萬元免稅額，但要求個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

　至於房屋稅則規定本人、配偶或直系親屬實際居住使用，但不以房屋設籍為必要條件。財政部表示，各項稅目的規範都有所不同，千萬別混淆搞錯可享優惠的法律要件。

　勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏表示，有土斯有財，房地產一直是國人財富投資與傳承的喜好標的，但隨著房地合一2.0、平均地權條例乃至房屋稅差別稅率的研議，應審慎提前進行不動產資產配置及活絡計畫評估。

　陳建宏指出，以近期財政部提出的「房屋差別稅率2.0」為例，擬針對非自住住家用房屋戶數，由現行的縣市歸戶改採全國歸戶，稅率也依戶數進行差別稅率調整，可能受影響的納稅義務人宜先行掌握自身權利義務，以即早因應。

　他表示，例如特定住家用房屋可能適用較輕稅率，包括四大情況：一是供自住使用房屋若符合本人、配偶及未成年子女在全國僅一戶，並排除由各縣市政府訂定的高價房屋，可適用調減稅率為1％。二是財政部每年公布住家用租金標準，若房東申報租金收入達標，房屋稅率也可以調降。例如111年度台北市房屋租金標準為房屋現值的20％，以現值200萬元房屋來說，房東申報全年租金收入40萬元以上，可降稅最多1.2％、即減少2.4萬元房屋稅金。

　三是如果有多位繼承人共同繼承一戶房產，因產權複雜而無法進行處理利用，以致產生非自願性閒置房屋，亦可適用較輕稅率。四是為保障建商成屋合理銷售期間，給予建商兩年寬限期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

　適逢大選期間，全台房市買氣觀望氛圍濃厚，且受稅制、打炒房政策影響，投機客幾乎全面退場，針對接下來的房市發展，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，未來房市將呈現量縮價修的狀況，預估今年全台買賣移轉棟數將下修至27萬棟左右。 

　徐佳馨指出，考慮到明年即將舉行的總統大選，許多有購屋需求的民眾紛紛改採觀望態度。此外，市場上目前可供銷售的案子相對較少，因此預計下半年房價修正幅度不會太大，交易量將保持較低水平，呈現量縮價修的趨勢。與去年全台買賣移轉棟數共32萬棟的交易總量相比，今年買氣出現下滑，預計將下降至27萬棟左右。 

　她舉例，《平均地權條例》限制預售屋的轉售以及法人的持有；且根據《房地合一稅》稅制規範，以目前預售屋約興建3年計算，再加上持有5年的時間，長達約8年時間轉手才能降低稅負，對於短期投資客來說效益不高，政府打炒房政策，讓投機客逐一退場，也讓房市走向健全的方向，回歸剛性需求。 

　談及何時是購屋族買房好時機？她說，今年下半年是相對理想的進場時間，不過還有賴個人對於房市的觀察。徐佳馨建議，可以與自己信任的房仲保持聯繫，深入了解區域物件的價格、交易狀況；透過這種方式，能夠更了解市場的走向。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近幾年全球資金潮、台灣經濟佳，帶動中南部房價高漲，不只新屋單價飆高，連中古屋房價也全面被帶動。永慶房產集團統計近五年七大都會區各屋齡帶的房價漲幅，其中新竹縣市、台南市中古屋房價漲幅最劇，新竹屋齡三十年以下的房屋單價全面上漲六成以上，屋齡十至二十年間的房屋漲幅更是衝上百分之八十六，而台南三十至四十年屋齡帶的房價漲幅也超過百分之八十。

觀察七大都會區各屋齡帶房屋近五年房價漲幅，桃園以南各大都會區，幾乎都有三成左右漲幅。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，新竹、台南兩地房價漲幅最為劇烈，除受到科技園區發展帶動，住宅需求大增，加上在地房市供給趕不上需求、以及過去房價基期較低，使得中古屋、老宅房價飆出明顯漲幅。

其中新竹縣市漲幅最猛烈，除屋齡四十年以上的房屋因交易量稀少，致房價漲跌幅偏向個案表現外，屋齡三十年以下房價漲幅全面突破六成，屋齡十年以下和十至二十年房屋漲幅更來到驚人的百分之六十六點九和百分之八十六點五，名列七大都會區之最。屋齡三十至四十年者，也有高達百分之五十二點七漲幅。

台南屋齡十年以下和十至二十年房屋單價漲幅分別為百分之五十五點九和百分之六十一點四，兩者皆列七都第二，僅次新竹，屋齡二十至三十年的房價漲幅高居百分之六十五點四，屋齡三十至四十年者更飆上百分之八十點四，漲幅位居七大都會區第一。

全國今年第一季住宅買賣移轉案件平均屋齡二十七．七九年，其中台北市平均交易屋齡三十三點六一年，高達百分之四十五交易標的是四十年以上透天厝和公寓、華廈，屋齡偏高、人口密集加上土地價值高，因此被民眾期待可都更。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也說，隨房屋愈來愈老舊，政府積極推動危老與都更改建。不過即使政策與程序上一直改善，最終還是要回到屋主與地主共識。現在仍以所有權人較少的較易推動，大多數公寓因土地持分少、加上造價大漲，能順利改建的困難度很高。

危老改建由於過去兩年造價大幅上揚，若開發商進場整合，原地主或屋主分配的比例可能沒有以前多，甚至過去已經談好個案，也可能因造價大幅上揚，造成推動困難。

都更案也耗時。安信建經總經理張峰榮指出，不論老舊住宅或商辦，重建後最大利基點是增加更多容積及使用空間，但都更案往往因流程耗時令人卻步。

陳金萍提醒，隨著全球景氣下修，台灣經濟表現趨於保守，近期房市降溫，再考慮未來數年將有大量新成屋進入市場，未來新竹、台南等地中古屋房價，民眾應審慎、保守看待。







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台中民眾期待已久的「特五號」中科西南向聯外道路已於本月初正式通車，未來民眾可以直接從沙鹿、龍井、大肚一帶前往西屯、中科等地，大大完善了上述區域的交通機能，同時也讓以上受惠區的房市能見度快速提升。東森房屋研究中心彙整實價登錄及台中市政府地政局資料發現，近5年特五號道路主要受惠區的住宅交易均呈現「價量俱增」的情況，沙鹿、龍井、大肚的建物買賣移轉棟數增幅分別達到83％、32％、19％，而平均房價的增幅分別是40％、11％、9％。

對此，東森房屋龍井東海加盟店資深業務經理王聖德表示，交通建設向來是區域房市的票房保證，特五號道路通車後，大幅緩解了遊園南北路的交通壅塞問題，在一定程度上縮短了沙鹿、龍井、大肚來往中科的通勤時間，而且台中捷運藍線、市政路延伸工程的建設規劃也為台中西部地區的房市發展注入了不少了力量。未來伴隨以上區域交通機能的不斷提高，有望磁吸更多通勤族群入住，進而持續推動區域房市交易量能水漲船高。目前，在沙鹿、龍井、大肚一帶已經有部分預售屋的成交價格站上了3~4字頭，屋齡10年以內新古屋的單價也基本可以達到2字頭上下的水準。



王聖德進一步表示，以龍井來說，龍井鄰近中科、精密機械園區、台中工業區，又有生活機能成熟的東海商圈坐鎮，再加上龍井房價基期低、補漲潛力大的優勢，近年來跑到龍井置產的外地客群愈來愈多，其中不乏財力雄厚的企業主、企業高階主管等富裕人士。另外，因龍井新庄子一帶有納入都市計畫的討論聲浪，所以也有許多嗅覺敏銳的民眾提前購買農地卡位，目前龍井臨路農地的開價基本都在2字頭以上，不在路邊的農地也能成交到每坪12~13萬的行情，而兩三年前龍井農地的開價普遍還不到10萬元，顯見龍井農地價格漲勢之迅猛，未來龍井山上土地納入都市計畫一案若進展順利，龍井農地的增值空間定會相當可觀。



東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，從沙鹿、龍井、大肚開車到西屯大約只要10~20分鐘，而以上區域的房價只有西屯的6~7成左右，可見在上述區域買房置產的CP值確實很高。而且從長線來看，未來隨著各個建設項目的相繼落實，區域房價繼續穩步攀升的機會很大，打算長期持有或有自住需求的購屋民眾不妨抓緊時機，盡快上車。對於預算相對充裕的民眾來說，會更建議購買土地持份高、產權單純的中古透天或土地，這類產品的保值性與增值性通常會比一般集合式住宅更佳。

內科廠辦成長穩健，今年上半年即出現10筆總價億元以上的交易紀錄。（圖片來源／信義全球資產提供）

市場資金積極流動至商用不動產，內科廠辦成長穩健，今年上半年即出現10筆總價億元以上的交易紀錄，企業砸重金搶進杜拜國際金融大樓、長虹NASDAK科技大樓、方元富基科技大樓等指標廠辦。隨著市場邁入下半年傳統旺季，在自用需求支撐下，預估全年內科廠辦交易量可望達到120億元至140億元。

內科廠辦成長穩健，總價億元以上的交易案共有10件

據實價登錄資料顯示，今年1月至6月內科廠辦交易規模達30億元，其中總價億元以上的交易案共有10件，最大筆出現在杜拜國際金融大樓，買方為知名運動休閒品牌代理商，公司原本就進駐在該棟的6、8樓，今年5月以3.47億元再添購7樓，信義全球資產總經理林三智分析，企業擴充辦公空間時，常會有地緣性，傾向買在同一棟或鄰近辦公室，如此更便利於公司統一管理，也可以維持員工既有通勤習慣。

觀察今年上半年內科總價億元以上廠辦交易所在區域，除了聯虹識野科技大樓位在舊宗段外，其餘9筆都位在西湖段，顯示西湖段仍為企業進駐最熱地段，林三智表示，西湖段有捷運交通紅利，科技公司集中形成群聚效益，指標廠辦大樓未來也有向上增值空間，這些因素使西湖段交易熱度不輟，持續吸引公司法人前往購置辦公據點。

三大因素讓內科成為辦公市場重要交易熱區

資金流往商用不動產，也激勵建商開發商用產品。長虹建設在內科已推出多棟廠辦大樓，尚在興建中的長虹豐匯商業科技大樓，去年時以30.68億元被領航家投資興業整棟打包買走，長虹建設今年宣布再進軍西湖段，將與新光資產管理、新福開發共同合建廠辦大樓；此外，興富發建設也插旗潭美段，興富發T1廠辦大樓預計今年下半年可完工，目前已在銷售階段。

林三智解析，內科成為辦公市場重要交易熱區，主要有三大因素，其一，內科廠辦屋齡較市區辦公室新穎、買賣單價更親民，對自用需求企業來說可降低購置成本；其二，內科廠辦需求穩定、空置率低，長期持有具保值、增值特性，對於高資產型買方來說，是相對穩健的資產布局選擇。

其三，「自用兼置產」成為目前內科市場交易新顯學，信義全球資產於一線服務中發現，不少已進駐內科的企業客戶，仍持續評估內科其他辦公室、土地等標的。企業布局商用不動產，除了自用以外，也可出租收益、轉售獲利，是極具彈性的資金運用策略，有助於企業營運及長遠發展。

辦公產品會是下半年交易主力，賣方可把握時機

隨著市場邁入下半年，商用不動產將持續成為買、賣方關注焦點，林三智提醒今年有購置辦公室、土地等計畫的買方，因後續簽約、辦理貸款等作業，尚需2至3個月的時間，此時著手看屋評估物件，較能在時間充裕的情況下購買到符合需求的標的。由於辦公產品會是下半年交易主力，林三智也建議若有辦公室處分需求的賣方可把握時機，只要價格貼近行情，就有機會快速完成出售。

林三智提醒，由於商用不動產交易金額龐大、涉及細節繁多，不論買賣方在交易時，建議尋求具優良信譽的商仲品牌，以確保雙方權利與交易安全、順暢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台零售、餐飲業疫後大舉復甦，但台北市知名商圈店面租金仍處於低檔，依據實價資料統計東區平均店租，疫情爆發前(2019年)平均每坪4,328元，滑落至3,700~3,900元，租金水平明顯下修。大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，東區店面先受信義計畫區百貨群及電商、代購衝擊，新冠肺炎接著雪上加霜，租金一路下跌，大型店面租金幾乎打對折，疫情趨緩後，人潮及商家又被百貨商場及南西商圈、西門商圈瓜分，東區難復過往榮景。

本土品牌撐場，破萬單價僅一筆



東區輝煌時期，忠孝東路上的店面租金可達每坪2萬元，但觀察東區近四年半的最高租金單價，2019年尚有2筆忠孝東路四段的店面破萬元，租金單價分別為15,781元及14,311元，疫情爆發後最高單價僅7千多元，直到2022年終於在忠孝東路四段出現1筆破萬租金，不過單價僅11,198元，比2019年的最高價少了近3成，2023年截至6月，最高租金僅7,728元，租金水平明顯下修。



住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬分析，東區主力地段為忠孝東路以北、市民大道以南，巷弄店面靠近市民大道租金大約每坪4千多元，靠近忠孝東路則為5千多元，若是忠孝東路以南往仁愛路方向店租較低，巷弄店面大約3千元上下，疫情影響後許多店家開店保守，以低租金店面為首要，因此拉低平均租金。



另一方面，忠孝東路上的主力店面也出現變化，黃獻寬指出，由於東區主要道路店面過去堪稱台北市店王，因此屋主現在堅守單坪租金1萬元以上防線，影響商家進駐意願，設櫃店家也從國際連鎖品牌改以本土品牌為主，市場經過重大事件而變動，商圈也轉換出不同風貌。



零售市場等時機，租金很難往上提



郎美囡認為，東區畢竟仍是台北市精華地段，且忠孝東路的車流量大，店面招牌的廣告效益依然存在，品牌、商家仍有進駐意願，但人潮聚集的效果大不如前，考量經營風險，較低的租金才能促進商家進入東區實體店面，租金回升顯得欲振乏力。

為配合中央推動國有土地資產活化，台南市政府與中央合作辦理北區九六新村公辦都市更新，即日起公告招商，徵求都市更新事業實施者。

九六新村提供約250戶公宅

九六新村公辦都更案招商面積約2公頃，位北區大道新城眷改社區及和緯路以南交界，鄰近延平國中及台南鐵路地下化廊帶等開放空間。台南市都發局長徐中強指出，透過捐贈都更基金，市府可取得周邊公共設施用地的開闢經費，且九六新村透過都更容積獎勵方式，市府可取得約250戶公營住宅。

台南市政府表示，市府透過國有土地都市更新取得公營住宅，目前興建中及規劃中的台南公宅已達8,138戶，將持續盤點評估社宅最適區位。

民眾的居住成本持續增加，居住類指數續創歷史新高。據主計處最新統計，7月房租指數103.89，年增1.99%續創新高，不過已經連續兩個月房租年增率都跌破2%，增速似乎有放緩跡象，主要因政府不斷增加補貼租金，幫忙租屋族減輕壓力。不過住宅維修費、家庭管理費年增幅都超過3%，加上電費上漲，民眾住宅負擔仍不輕。

據主計處最新統計資料顯示，民眾的居住成本持續增加，包括居住類指數7月為105.19，年增1.88%，再創歷史新高。其中房租指數103.89，年增1.99%；住宅維修費指數109.84，年增達3.38%，漲幅高於租金指數；電費漲幅年增1.91%。受這波通膨帶動下，民眾的居住成本也有所增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波通膨不僅帶動造價與原物料大漲，過去很久沒漲的工資，也陸續反映市場供不應求，出現工資上揚的現象，除了維修等費用上揚外，家事服務費用與社區管理費也都同步走揚，尤其隨時間過去大樓需要修繕與保養的東西越來越多，甚至有些社區為了因應未來可能要更換電梯的費用，先行預應調高每坪的管理費。

統計資料顯示，7月房租指數為103.89，指數再創新高，不過已經連續兩個月房租年增率都跌破2%，增速似乎有放緩跡象，曾敬德表示，國內房租過去呈現緩漲趨勢，主要受房價達歷史新高與通膨等因素，帶動整體租金走揚，尤其雙北市以外的區域，過去租金水平相對較低，受房價大漲與就業需求增加帶動，租金漲勢較北部顯著，所幸政府不斷增加補貼租金，幫忙租屋族減輕壓力。

至於住宅維修費指數則是109.84，其中兩項維修材料與維修服務，材料部分隨原物料價格回檔，指數未再創高，不過7月維修服務指數則是108.27也是新高。

另外像是家庭管理費用指數7月指數105.07，年增3.52%，增幅高於居住類的其他項目，像是家事服務費，近兩年也明顯增加，惟7月指數稍較6月減少，而住宅管理費過去一段時間漲勢雖較為溫和，不過指數也創下歷史新高的103.2。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】